「気になる土地を見に行ったら境界杭が見当たりませんでした。不動産会社からは『だいたいこの辺です』と言われましたが、買っても大丈夫ですか？」
結論
境界杭がない＝買ってはいけない土地ではありません。
ただし、
「だいたいここが境界」で土地を購入するのは避けたいところです。
購入前に、
①境界杭の有無
②測量図の有無
③隣地との境界確認状況
④実測面積
⑤確定測量の必要性
⑥越境の有無
まで確認します。
① 境界とは？
簡単に言えば、
「ここからここまでが自分の土地」
という土地の境目です。
家を建てる場合、
建物。
フェンス。
ブロック。
駐車場。
給排水。
などの計画にも関係します。
② 境界杭が見つからない理由は？
例えば、
土に埋まっている。
工事等でなくなった。
古くて確認できない。
そもそも設置されていない。
など、さまざまな可能性があります。
③ 境界杭がない＝境界がない？
そうとは限りません。
境界に関する、
測量図。
過去の資料。
隣地との確認資料。
などが残っている場合があります。
まず資料を確認します。
④ 測量図にも種類がある
土地に関する図面があるから、
「境界は全部確定している」
とは限りません。
どのような測量図なのか、現在の境界確認に利用できる資料なのかを確認します。
⑤ 確定測量とは？
一般的には、土地の境界について隣接地所有者等との確認を行い、境界点を明確にして測量するものです。
土地購入では、
誰の責任と費用で、どこまで境界を明確にするのか
を契約前に確認します。
⑥ 売主に確定してもらえる？
売買条件によって、
売主側で境界を明示。
確定測量後に引渡し。
現況のまま引渡し。
など扱いが異なります。
「土地を買えば当然、境界まで全部確定してもらえる」と思わないことが重要です。
⑦ 面積が変わる可能性もある
登記簿上は50坪。
↓
実際に測量すると差がある。
というケースも考えられます。
特に古い土地では、登記面積と実測面積が一致しない場合があります。
⑧ 接道2mギリギリなら特に重要
例えば、
接道約2m。
という土地。
境界位置が変わることで接道条件の確認にも影響する可能性があります。
境界と建築可否は別々に考えないことが重要です。
⑨ 建物配置にも影響
境界が確定していない状態で、
「ここに家を建てよう」
と計画しても、後から境界位置が変われば、
建物位置。
駐車場。
外構。
などを変更する可能性があります。
⑩ ブロック塀は誰のもの？
境界付近にある、
ブロック。
フェンス。
擁壁。
などが、
自分側？
隣地側？
共有？
なのかも確認します。
⑪ 久留米の古い住宅地では特に確認
昔からの住宅地や古家付き土地では、
境界標が見つかりにくい。
昔の図面しかない。
隣地との塀が境界だと思われている。
などのケースも考えられます。
土地契約前に確認します。
⑫ 将来売るときにも重要
自分が購入するときに曖昧なままにすると、将来売却するときにも境界確認が必要になる可能性があります。
問題を次の世代へ残さない
という視点も重要です。
チェックポイント
- 境界杭を確認したか
- 測量図を確認したか
- 隣地との境界確認状況を確認したか
- 実測面積を確認したか
- 確定測量の要否を確認したか
- 費用負担者を確認したか
- 接道への影響を確認したか
- ブロック・フェンスの所有を確認したか
- 建物配置へ影響しないか
- 契約書の境界条件を確認したか
まとめ
境界杭がない土地では、
「だいたいこの辺が境界」で購入しないこと。
不動産会社・住宅会社には、
「境界杭はありますか？」だけではなく、「境界はどの資料で確認され、隣地との確認は済んでいるのか、確定測量が必要なら誰がいつ行うのか教えてください」
と確認する。
土地選びでは、坪数だけでなく「自分がどこからどこまで所有するのか」を明確にする。
これが境界トラブルを防ぐ基本です。
