質問
「住宅会社から見積りをもらいましたが、地盤改良費が入っていません。『地盤調査をしないと分からないので別途です』と言われました。このまま契約しても大丈夫でしょうか？」
結論
地盤調査前に地盤改良が必要かどうか、正確な金額まで確定できないこと自体は不自然ではありません。
ただし、
「分からないので0円」
として資金計画を組むのは注意が必要です。
契約前に確認したいのは、
① 地盤調査はいつ行う？
② 改良が必要になった場合の費用は誰が負担する？
③ 予算としていくら見ておく？
④ 改良工法・見積りはどう決める？
⑤ 改良後の保証・記録はどうなる？
です。
未確定の費用を0円にするのではなく、予備費として資金計画へ入れておくことが重要です。
① そもそも地盤調査は何のため？
住宅を建てる土地について、
地盤の状態。
建物を支えるための条件。
などを確認し、基礎設計や必要な地盤対策を検討するために行います。
重要なのは、
「この地域は地盤が強いから大丈夫」
と周辺情報だけで決めないことです。
最終的には、実際に建てる敷地・建物条件で判断します。
② 隣の土地が改良なしなら自分も不要？
そうとは限りません。
近隣住宅で地盤改良が不要だったとしても、
敷地。
建物位置。
造成履歴。
建物重量。
地盤調査結果。
などの条件が同じとは限りません。
隣家の結果は参考情報であって、自宅の判定結果ではありません。
③ なぜ最初の見積りに入れにくい？
土地購入前や地盤調査前では、
改良そのものが必要なのか。
どんな方法が必要なのか。
どの程度の深さになるのか。
などが確定していません。
そのため、
地盤改良費 別途
とする会社があります。
問題は「別途」という表記そのものではなく、必要になった場合の資金を考えているかです。
④ 「地盤改良費0円」で資金計画しない
例えば総予算3,000万円を、
土地1,000万円。
建物・その他2,000万円。
で完全に使い切ってしまったとします。
その後、地盤対策が必要となれば、その費用を追加で用意しなければなりません。
だから、未確定でも一定の予算枠を確保することが重要です。
⑤ 住宅会社には「いくら見ておけばいい？」と聞く
正確な金額が分からなくても、
「この地域・建物規模なら、資金計画上どの程度を予備費として考えていますか？」
と聞くことはできます。
過去の施工実績を参考に、どのような考え方で予算取りしているのか確認します。
ただし、過去の平均額が今回の工事費を保証するわけではありません。
⑥ 「予算取り」と「確定金額」を区別する
例えば見積書に、
地盤改良費100万円
と入っていても、
正式見積り。
概算。
予算取り。
のどれなのか確認します。
100万円と書いてあるから、必ず100万円かかるという意味でも、100万円以内で必ず収まるという意味でもありません。
⑦ 改良が不要ならどうなる？
予算取りとして地盤改良費を計上している場合は、
改良不要なら、その予算はどう扱われるのか
も確認します。
不要なら減額？
別の工事へ回せる？
借入額を減らせる？
など、資金計画への反映方法を聞きます。
⑧ 地盤改良工法は一つではない
地盤条件等によって、必要な対策方法は変わります。
大切なのは施主が工法名だけで判断することではなく、
「なぜ今回この方法が必要なのか？」
を説明してもらうことです。
⑨ 誰が地盤改良の必要性を判断する？
確認したいのは、
地盤調査をする会社。
結果を解析する会社。
住宅会社。
地盤保証会社等。
の関係です。
誰が、どの資料をもとに、どのように判断するのかを確認します。
⑩ 改良工事の見積りは確認できる？
地盤改良が必要になった場合、
「地盤改良一式○○万円」
だけではなく、
工法。
施工範囲。
数量等。
など、説明可能な範囲で根拠を確認します。
⑪ 基礎と地盤を別々に考えない
住宅の構造安全性は、上部構造だけではありません。
建物
↓
基礎
↓
地盤
へ力を伝える必要があります。
耐震等級3を重視するなら、構造・基礎・地盤を一体として考えることが重要です。
⑫ 土地購入前なら地盤以外も確認
土地から購入する場合は、
造成履歴。
高低差。
擁壁。
盛土。
周辺地形。
ハザード。
なども確認します。
地盤改良費だけではなく、その土地に家を建てるための総費用を見ることが重要です。
⑬ 改良工事の記録を残す
地盤改良を行った場合は、
地盤調査報告書。
改良工事関係資料。
施工記録。
保証関係資料。
などを住宅履歴として保管します。
将来の売却・建替え・土地利用を考えるうえでも重要な資料になります。
地盤改良費で確認したい項目
- 地盤調査はいつ行うか
- 調査費は見積りに含まれるか
- 改良費は確定か予算取りか
- 予備費はいくら考えるか
- 誰が必要性を判断するか
- 工法・金額の根拠を説明してもらえるか
- 不要だった場合は減額されるか
- 調査・施工記録を受け取れるか
まとめ
住宅会社には、
「地盤改良費が入っていませんが大丈夫ですか？」だけではなく、
「地盤調査はいつ行い、改良が必要になった場合はいくら程度を予算として考えておけばいいですか？また、必要性・工法・金額はどのように決まり、不要ならどう精算されますか？」
と質問する。
地盤改良費が未確定なのはあり得る。
しかし、資金計画まで未計画にしない。
これが契約後の想定外の追加費用を減らすポイントです。
