「土地が1,000万円なら、1,000万円用意すれば土地を買えるのでしょうか？」
結論
土地価格＝土地購入に必要な総額ではありません。
土地購入では条件に応じて、
仲介手数料
＋登記関係費用
＋印紙税
＋固定資産税等の精算
＋住宅ローン関係費用
＋その他必要な費用
などが発生する可能性があります。
さらに注文住宅では、
造成・給排水・解体・地盤・外構
なども土地関連費用として考える必要があります。
① 土地1,000万円＝総額1,000万円ではない
例えば、
土地価格1,000万円。
だけを資金計画に入れると、後から諸費用・工事費が追加されます。
※1,000万円は説明用の例です。
② 仲介手数料
不動産会社の仲介によって土地を購入する場合、仲介手数料が発生するケースがあります。
一方、売主から直接購入するなど、取引形態によって扱いは異なります。
③ 「仲介手数料無料」なら得？
仲介手数料がないこと自体は購入費を抑える要素になります。
ただし、
土地価格・条件・造成費まで含めた総額
で判断します。
④ 登記関係費用
土地購入では、
所有権移転登記。
住宅ローン利用時の抵当権設定等。
など、条件に応じた登記関係費用が発生します。
⑤ 登録免許税等も考える
登記に伴う税金や司法書士等への報酬なども含め、土地取得時の費用として確認します。
⑥ 印紙税
不動産売買契約書など、契約内容・形式に応じて印紙税が関係する場合があります。
金額・取り扱いは契約時点の制度を確認します。
⑦ 固定資産税等の精算
土地の引渡し時に、固定資産税・都市計画税等について売主・買主間で精算する契約になっている場合があります。
精算方法を確認します。
⑧ 手付金も必要
売買契約時には手付金を支払うケースがあります。
ここで重要なのは、
手付金＝土地価格とは別に最終的に上乗せされる費用
とは限らないことです。
通常は売買代金の一部として扱われる契約がありますので、契約内容を確認します。
⑨ 住宅ローン関係費用
住宅ローンを利用する場合、
融資手数料。
保証関係費用。
印紙等。
その他金融機関ごとの費用。
が発生する場合があります。
⑩ 土地先行購入なら資金の流れを確認
注文住宅では、
土地決済。
↓
建築契約。
↓
着工。
↓
完成。
と支払い時期が分かれます。
金融機関によって、
土地先行融資。
分割融資。
つなぎ融資。
などの仕組みが異なります。
⑪ つなぎ融資等には費用がかかることも
土地代・着工金等を先に支払い、住宅ローン実行まで別の資金を利用する場合には、利息・手数料等が発生する可能性があります。
金利だけで住宅ローンを比較しないことも重要です。
⑫ 造成費は諸費用とは別
ここが注文住宅で重要です。
土地1,000万円。
＋諸費用。
だけで土地関連予算を決めるのではありません。
⑬ 給排水工事
水道引込み。
口径変更。
下水接続。
浄化槽。
放流。
などが必要なら追加費用になります。
⑭ 解体費
古家付きなら、
建物解体。
アスベスト等への対応。
残置物。
庭木。
ブロック。
などを確認します。
⑮ 地盤関連費
地盤調査後に地盤対策が必要になる可能性があります。
土地購入時に確定していなければ、0円ではなく予備費として考えます。
⑯ 外構費
駐車場。
カーポート。
フェンス。
門柱。
庭。
なども、土地条件によって大きく変わります。
⑰ 土地関連費を3段階で考える
分かりやすく整理すると、
①土地を取得する費用
土地代＋購入諸費用
②家を建てられる状態にする費用
解体＋造成＋給排水＋地盤等
③暮らせる状態にする費用
駐車場＋外構＋フェンス等
です。
⑱ 「土地予算1,000万円」の意味を明確にする
住宅会社へ、
「土地は1,000万円まで」
と伝えるとき、
土地価格だけで1,000万円なのか、土地関連費全部で1,000万円なのか
を明確にします。
チェックポイント
- 土地価格を確認したか
- 仲介手数料を確認したか
- 登記費用を確認したか
- 税金・精算金を確認したか
- 手付金を確認したか
- 住宅ローン関係費用を確認したか
- 造成費を確認したか
- 給排水費を確認したか
- 地盤・解体費を考えたか
- 外構まで総額に入れたか
まとめ
土地購入では、
「1,000万円の土地を買う＝1,000万円で土地関係が終わる」と考えないこと。
住宅会社・不動産会社には、
「土地はいくらですか？」ではなく、「土地取得から家を建てられる状態にし、駐車場・外構まで完成させると、土地に関連して総額いくら必要ですか？」
と確認する。
つまり、
土地価格
＋購入諸費用
＋造成
＋給排水
＋解体
＋地盤
＋外構
まで見る。
注文住宅の土地選びでは、「土地の売値」ではなく「その土地を選んだことで最終的にいくら必要になるか」で比較することが重要です。
