「土地の広さも建ぺい率・容積率も問題なさそうですが、高さ制限があると言われました。2階建てなら気にしなくて大丈夫ですか？」
結論
2階建てだから高さ制限を確認しなくていい、とは限りません。
土地によっては、
絶対高さ
＋道路斜線
＋北側斜線
＋日影規制
＋地区計画等
が建物形状に影響する場合があります。
そのため、
「延床30坪が建つか」だけではなく、「希望する高さ・屋根・間取りで建てられるか」
を土地購入前に確認します。
① 建ぺい率・容積率だけでは決まらない
例えば、
50坪の土地。
建ぺい率50％。
容積率100％。
だから希望する30坪の家は大丈夫。
と思っても、高さに関する制限によって建物形状を調整する必要が出る場合があります。
② 絶対高さとは？
用途地域などによっては、
建築物の高さそのものに上限
が設定されている場合があります。
特に低層住宅地では確認したい項目です。
③ 2階建てなら大丈夫？
一般的な2階建て住宅なら計画しやすいケースは多いですが、
高い天井。
勾配天井。
ロフト。
小屋裏。
屋根形状。
などによって建物高さは変わります。
④ 吹き抜けにも関係する？
大きな吹き抜け。
高天井。
勾配屋根。
などを希望する場合、建物全体の高さとのバランスを確認します。
土地を買ってから希望デザインを諦めることがないようにすることが重要です。
⑤ 道路斜線とは？
道路側の採光・通風等の環境を確保するため、道路との関係から建物高さが制限される仕組みがあります。
特に、
狭い道路。
道路ぎりぎりに建物を配置。
3階建て。
などでは建物計画に影響する場合があります。
⑥ 道路から離すことで変わることも
建物を道路境界から後退させることで、計画できる建物形状が変わる場合があります。
しかし後退させれば、
庭。
駐車場。
建物配置。
にも影響します。
⑦ 北側斜線とは？
北側隣地の日照等に配慮するため、一定の地域では北側から建物高さを制限するルールがあります。
北側いっぱいに高い建物を建てたい場合などは確認します。
⑧ 北側に寄せれば南庭が広くなる？
土地活用では、
建物を北側へ寄せる。
↓
南側に庭を確保。
という配置を考えることがあります。
しかし高さ関係の制限によって、希望どおり北側へ寄せられない場合もあります。
⑨ 日影規制とは？
一定の建築物について、周辺敷地へ長時間影を落としすぎないよう制限する仕組みです。
地域・建物条件によって適用が異なります。
⑩ 3階建てなら特に確認
土地価格の高いエリアで、
土地をコンパクトに。
↓
3階建て。
という計画なら、高さ関係の規制はより重要になります。
⑪ ロフトを作りたい場合も確認
「ロフトなら階ではないから何でもできる」
とは考えません。
天井高さ。
面積。
利用方法。
建物高さ。
など、法的条件を確認します。
⑫ 太陽光にも影響する？
屋根形状が制限されれば、
太陽光パネルを載せられる屋根面。
屋根勾配。
方角。
などに影響する場合があります。
太陽光を重視するなら土地段階から確認します。
⑬ 隣家の高さも重要
自分の家に高さ制限があるということは、周辺建物にも一定の制限が関係している場合があります。
これは、低層住宅地の街並みを考えるうえでメリットになることもあります。
⑭ 将来の隣地建築を考える材料にもなる
南側が空き地でも、
どの程度の高さの建物が建つ可能性がある？
を考える際、高さ関係の規制は重要な情報になります。
チェックポイント
- 絶対高さを確認したか
- 道路斜線を確認したか
- 北側斜線等を確認したか
- 日影規制を確認したか
- 3階建て希望を伝えたか
- 吹き抜け・高天井を考えたか
- ロフトを考えたか
- 屋根形状を確認したか
- 太陽光計画を考えたか
- 希望建物で法規チェックしたか
まとめ
土地の高さ制限では、
「2階建てだから関係ない」と考えないこと。
住宅会社には、
「2階建ては建てられますか？」ではなく、「希望する天井高・吹き抜け・屋根・ロフト・太陽光まで含めた建物が、この土地の高さ制限内で実現できますか？」
と確認する。
土地選びでは「何坪建つか」だけでなく、「どんな形の家を建てられるか」まで確認する。
これが土地購入後の設計変更を防ぐポイントです。
