「50坪の土地を買えば、30坪の平屋や40坪の2階建ては自由に建てられますか？」
結論
土地50坪＝自由に50坪まで建てられる、という意味ではありません。
建物の規模を考えるうえで重要なのが、
建ぺい率と容積率
です。
ただし実際に建てられる住宅は、
建ぺい率・容積率だけでなく、道路・高さ・敷地形状などの条件
にも左右されます。
① 建ぺい率とは？
簡単にいうと、
敷地面積に対して、建物を上から見た面積をどこまで使えるか
を示す割合です。
② 50坪・建ぺい率50％なら？
単純計算では、
50坪×50％＝25坪
です。
つまり、建築面積の上限は原則として25坪という考え方になります。
③ 30坪の平屋は？
延床30坪の平屋なら、基本的に1階部分も約30坪必要になります。
先ほどの、
50坪。
建ぺい率50％。
という単純例なら、建築面積30坪は上限25坪を超えます。
そのままでは計画できません。
④ 30坪の2階建てなら？
例えば、
1階17坪。
2階13坪。
延床30坪。
なら、建築面積は主に1階部分を基準に考えるため、平屋より敷地へ配置しやすくなる場合があります。
※実際の算定は建物形状等によって確認が必要です。
⑤ だから平屋は土地条件が重要
同じ延床30坪でも、
平屋30坪
と、
2階建て30坪
では必要な建築面積が違います。
平屋希望なら土地を買う前に建ぺい率を必ず確認します。
⑥ 容積率とは？
容積率は簡単にいうと、
敷地面積に対して、建物の延べ床面積をどこまで確保できるか
を示す割合です。
⑦ 50坪・容積率100％なら？
単純計算では、
50坪×100％＝延床50坪
が上限の目安になります。
ただし、他の法規制によって実際にはそこまで建てられない場合があります。
⑧ 容積率200％なら100坪建てられる？
計算上、
50坪×200％＝100坪。
となります。
しかし戸建住宅では、
道路。
高さ。
斜線。
建ぺい率。
建物配置。
など別の条件が先に制約となる場合があります。
⑨ 前面道路によって容積率が制限されることも
指定された容積率だけでなく、前面道路幅員等によって実際に適用される容積率が制限される場合があります。
土地広告に「容積率200％」と書いてあるから必ず200％使えるとは限りません。
⑩ 角地なら建ぺい率が変わることも
一定の要件を満たす角地では、建ぺい率の緩和が適用される場合があります。
ただし、
角地なら全部自動的に緩和
ではありません。
個別確認が必要です。
⑪ セットバックがある場合
例えば登記上50坪でも、セットバックが必要な土地では、建ぺい率・容積率を計算する際の敷地面積にセットバック部分を含められないことがあります。
つまり、
登記上50坪＝計算上も50坪
とは限りません。
⑫ 土地の形も重要
建ぺい率上は25坪まで建てられても、
細長い。
三角形。
間口が狭い。
という土地では、希望する25坪の建物をきれいに配置できない場合があります。
⑬ 駐車場・庭も必要
法的に建物が入っても、
建物を敷地いっぱいに配置。
↓
車2台が入らない。
↓
庭もない。
では、希望する暮らしとは違うかもしれません。
⑭ 「建てられる最大」と「建てるべき大きさ」は違う
建ぺい率・容積率いっぱいまで建築することが正解とは限りません。
隣家との距離。
採光。
風。
駐車場。
庭。
メンテナンス。
などの余白も必要です。
土地購入前に配置図を作る
例えば、
30坪平屋＋駐車2台
30坪2階建て＋駐車3台
など、自分たちの希望を実際の土地へ配置してもらいます。
チェックポイント
- 建ぺい率を確認したか
- 容積率を確認したか
- 平屋・2階建てを決めたか
- 前面道路幅を確認したか
- セットバックを確認したか
- 角地緩和等を確認したか
- 土地形状を確認したか
- 駐車場を配置したか
- 庭・隣地との余白を考えたか
- 法規制込みで配置図を作ったか
まとめ
50坪の土地を見つけても、
「50坪あるから30坪の平屋は余裕」と判断しないこと。
住宅会社には、
「何坪まで建てられますか？」だけではなく、「建ぺい率・容積率・道路・高さ等の条件をすべて入れて、希望する家・駐車場・庭を実際に配置してください」
と相談する。
土地選びでは「最大何坪建つか」ではなく、「希望する暮らしを無理なく配置できるか」が重要です。
