「気になる土地の前面道路が私道でした。公道ではない土地は避けたほうがいいですか？」
結論
私道に面している＝買ってはいけない土地ではありません。
ただし購入前に、
①建築基準法上の道路か
②私道の所有者は誰か
③自分の持分はあるか
④通行できる権利・条件はどうなっているか
⑤掘削できるか
⑥維持管理費は誰が負担するか
まで確認することが重要です。
特に注文住宅では、家を建てられるかだけでなく、給排水工事ができるかまで確認します。
① 「私道」と「建築できる道路」は別の話
私道とは、国や自治体ではなく個人・法人などが所有している道路です。
しかし、
私道だから建築できない
という意味ではありません。
重要なのは、その道路が建築基準法上どのように扱われているかです。
② 見た目が道路でも安心しない
現地を見ると、
舗装されている。
車も通っている。
何軒も住宅が建っている。
という道路でも、購入する土地について必要な接道条件を満たしているかは別に確認します。
③ 私道の所有者を確認する
まず登記などで、
誰が所有している？
共有？
複数人？
不動産会社？
近隣住民？
を確認します。
④ 私道持分とは？
例えば道路を近隣5世帯で共有している場合、それぞれが私道の一部について持分を所有しているケースがあります。
土地購入時に、
私道持分も一緒に取得できるのか
を確認します。
⑤ 私道持分がない土地は慎重に確認
土地は所有する。
しかし前面私道の持分はない。
というケースもあります。
この場合、
通行。
車両利用。
給排水工事。
将来の建替え。
などに問題がないか、より慎重に確認します。
⑥ 「通れるから大丈夫」とは限らない
現在、普通に道路を通っているからといって、
将来もどのような条件でも自由に利用できる
とは限りません。
通行に関する権利関係や取り決めを確認します。
⑦ 特に重要なのが「掘削」
新築すると、
水道。
下水。
ガスを利用する場合の配管。
その他のインフラ。
などを道路下へ通す工事が必要になる場合があります。
私道なら、道路を掘削するための承諾等が必要になるケースがあります。
⑧ 水道引込み前に確認
土地を購入。
↓
家を設計。
↓
水道を引こうとしたら私道所有者との調整が必要。
では困ります。
土地契約前に給排水経路まで確認します。
⑨ 舗装が傷んだら誰が直す？
公道なら道路管理者が維持管理しますが、私道では所有者等が維持管理を行うケースがあります。
例えば、
舗装。
側溝。
排水。
陥没。
などです。
⑩ 修繕費を近隣で負担することも
私道を複数人で共有している場合、
将来舗装をやり直す。
↓
所有者同士で費用負担。
という可能性があります。
購入時の土地価格だけでなく、将来の管理も考えます。
⑪ 駐車・物を置くトラブルにも注意
私道だからといって、
自由に駐車。
植木鉢を置く。
自転車を置く。
などができるとは限りません。
近隣住民との共用ルールも確認します。
⑫ 住宅ローンへの影響は？
道路・権利関係などの条件によっては、金融機関が融資判断で確認する場合があります。
そのため、
住宅ローン事前審査の段階から私道であることを伝える
ことが重要です。
⑬ 将来売却するときも重要
自分たちは問題なく住めても、
将来の購入希望者が、
私道持分なし。
通行条件が不明。
掘削条件が不明。
となれば、売却時の判断材料になる可能性があります。
チェックポイント
- 建築基準法上の道路か
- 私道所有者を確認したか
- 私道持分を取得できるか
- 通行条件を確認したか
- 車両通行を確認したか
- 掘削条件を確認したか
- 給排水経路を確認したか
- 維持管理方法を確認したか
- 将来の修繕負担を確認したか
- 金融機関へ相談したか
まとめ
私道に面した土地は、
「私道だから買わない」でも「今通れているから大丈夫」でもありません。
住宅会社・不動産会社には、
「家を建てられますか？」だけではなく、「私道の持分・通行・掘削・給排水・維持管理・住宅ローンまで問題がないか確認してください」
と相談する。
私道の土地で重要なのは、道路そのものより「その道路を将来も安心して使える権利と条件が整理されているか」です。
