「今住んでいる土地は父親名義です。建物を壊して、子どもの自分名義で新しい家を建てることはできますか？」
結論からいうと、
親名義の土地に、子どもが家を建てることは可能なケースがあります。
ただし、
土地は親。
新しい建物は子ども。
となるため、
「親子だから自由に建替えて大丈夫」と簡単に進めないこと
が重要です。
確認したいのは、
土地の所有者・使用関係・住宅ローン・将来の相続
です。
まず本当に親名義か確認する
「父の土地だと思う」
ではなく、
登記事項で所有者を確認
します。
例えば、
父親単独名義。
父親・母親共有。
祖父名義のまま。
兄弟との共有。
ということもあります。
建物の名義も確認する
土地
→ 父親
現在の建物
→ 母親
あるいは、
建物
→ 亡くなった祖父
というケースもあります。
建替えでは、
土地と建物を別々に確認
することが重要です。
親の同意は必要
親名義の土地へ子どもが新しい住宅を建てるなら、当然ながら土地所有者である親との合意が必要です。
口約束だけではなく、住宅ローン等を利用する場合には金融機関から土地使用に関する書類や手続きを求められることがあります。
土地を借りる形になる？
親名義の土地を子どもが使用する方法には、
無償で使用する。
賃貸借等の形を取る。
土地を贈与・売買する。
など、複数の考え方があります。
どの方法が適切かによって、
税金や将来の相続の扱いも変わる可能性
があります。
「親子だから税金は関係ない」と考えない
例えば、
土地を子ども名義へ変更する。
親から建替え資金を出してもらう。
親子で建築費を負担する。
などの場合、
贈与税等の税務上の確認が必要になる可能性があります。
資金や名義を動かす前に専門家へ確認します。
住宅ローンを使う場合は早めに相談
子どもが住宅ローンを借りて、
親名義の土地へ自分名義の住宅を建てる。
この場合、
土地を担保としてどのように扱うか。
土地所有者にどのような手続きが必要か。
などは金融機関・商品によって異なります。
親の土地にも担保設定が必要？
住宅ローンによっては、建物だけではなく敷地についても担保設定等が関係する場合があります。
だから、
「自分が建物代だけ借りるから、親の土地は関係ない」
とは限りません。
金融機関へ事前に確認します。
親が高齢なら将来の相続も考える
例えば、
土地
→ 父親
新築建物
→ 長男
その後、父親が亡くなる。
すると土地は相続財産になります。
相続人が、
母親。
長男。
長女。
など複数いる場合、
自分の家が建っている土地を誰が相続するのか
という問題が出てきます。
「自分の家だから土地も自分になる」ではない
建物を自分のお金で建てても、
土地が親名義なら、
土地の所有権は別です。
将来の相続で兄弟姉妹が関係する可能性があります。
兄弟姉妹にも話しておく？
法的な手続きの必要性とは別に、
将来の相続トラブルを減らすため、
家族で土地の将来について話しておく
ことは大切です。
例えば、
「この土地は将来、家を建てた長男が引き継ぐ予定」
など、親の考えを共有しておきます。
土地を今すぐ子ども名義にすればいい？
これも単純ではありません。
贈与。
売買。
将来の相続。
税金。
登記費用。
などが関係します。
建替えしやすいから名義変更
と決めず、税理士・司法書士等へ相談します。
親も新居に住む場合
親名義の土地に、
子どもが二世帯住宅。
親子同居住宅。
を建てるケースもあります。
この場合は、
誰が建築費を出す？
建物名義は？
土地は？
住宅ローンは？
将来誰が住む？
を整理します。
建築費と建物名義を確認
例えば、
親が1,000万円。
子どもが2,000万円。
を負担。
でも建物名義は子ども100％。
という場合など、資金負担と所有割合によって税務上の確認が必要になる可能性があります。
※金額は説明用の例です。
親の判断能力も重要になる場合がある
親が高齢の場合、
土地利用。
担保設定。
契約。
などの意思確認が必要になります。
建替え直前になって問題にならないよう、早い段階で整理します。
よくある失敗例
「父親の土地だから自由に建替えていい」
と思い、子ども名義で新築計画。
住宅ローンの段階になって、
土地名義。
担保。
親の同意。
将来の相続。
について確認が必要になった。
さらに兄弟から、
「その土地は将来どうするの？」
と言われた。
「間取りより先に、土地の名義と将来を家族で話せばよかった」
と感じた。
チェックポイント
- 土地の登記名義を確認したか
- 既存建物の名義を確認したか
- 親の同意を確認したか
- 土地の使用関係を整理したか
- 住宅ローン会社へ相談したか
- 担保関係を確認したか
- 建築費を誰が負担するか
- 新築建物を誰名義にするか
- 将来の相続を考えたか
- 兄弟姉妹と共有しておくべき内容を整理したか
まとめ
親名義の土地でも、
子どもが建替えできる可能性はあります。
ただし、
「親の土地だから大丈夫」で進めないこと。
まず、
土地は誰名義？
↓
建物は誰名義？
↓
誰がお金を出す？
↓
誰が住宅ローンを借りる？
↓
将来、土地を誰が相続する？
を整理する。
住宅会社だけでなく、必要に応じて、
金融機関・司法書士・税理士等
へ早めに相談する。
親子だからこそ、曖昧なまま建てない。
これが親名義の土地で後悔しない建替えのポイントです。
