「親が持っている土地をもらって、そこに自分たちの家を建てようと思っています。土地代がかからないので一番お得ですよね？」
結論
親から土地をもらえば土地購入費を抑えられる可能性がありますが、
土地を無償でもらうこと自体が贈与となり、贈与税などを検討する必要があります。
また、
土地をもらう
土地を借りる
将来相続する
では税金や権利関係が異なります。
① 土地をもらう＝贈与
親名義の土地を子どもの名義へ無償で移せば、基本的には財産の贈与として扱われます。
そのため、
「親子だから土地を無料でもらっても税金は関係ない」
とは考えません。
② 土地の価格は売値だけでは判断しない
贈与税を考える際の土地評価は、
「近所で1,000万円くらいで売っているから1,000万円」
という単純な考え方ではありません。
税務上の評価方法があります。
③ 名義変更には登記も必要
土地を親から子へ移す場合は、所有権移転登記などの手続きが必要になります。
贈与税だけでなく、
登録免許税。
専門家へ依頼する場合の費用。
なども確認します。
④ 不動産取得税も確認
土地を取得することで、不動産取得税が関係する場合があります。
住宅用土地には一定の軽減措置等が利用できる場合があるため、適用条件を確認します。
⑤ 「もらわず借りる」という方法もある
親名義の土地をそのままにして、
子どもが土地を借りて家を建てる
方法を検討するケースもあります。
ただし、土地使用の条件や住宅ローン、将来の相続などを整理する必要があります。
⑥ 親の土地に子ども名義の家を建てられる？
可能なケースはあります。
ただし住宅ローンを利用する場合、
土地所有者である親の協力。
担保設定。
金融機関の条件。
などが関係する可能性があります。
建物計画より先に金融機関へ確認
しておくと安心です。
⑦ 兄弟姉妹がいるなら相続まで考える
例えば親の土地に長男が家を建てた。
しかし土地は親名義のまま。
↓
将来、親が亡くなった。
↓
土地が相続財産になる。
ということがあります。
兄弟姉妹がいる場合は、将来の相続まで考えておくことが重要です。
⑧ 「自分の家の下の土地だから自分が相続できる」とは限らない
相続は、
遺言。
相続人。
遺産分割。
その他の事情。
などが関係します。
家を建てたから、その土地を当然に取得できるとは限りません。
⑨ 土地の一部に家を建てる場合も確認
親が広い土地を所有していて、
その一部に子どもの家を建てる。
という場合。
分筆する？
名義は？
接道は？
給排水は？
将来売却できる？
なども確認します。
⑩ 土地代0円でも造成費は0円ではない
親の土地だから無料。
でも、
解体。
造成。
地盤改良。
水道引込み。
擁壁。
外構。
などが必要になる可能性があります。
つまり、
土地取得費0円＝土地関係費0円
ではありません。
チェックポイント
- 土地名義を確認したか
- もらう・借りるを比較したか
- 贈与税を確認したか
- 登記費用を確認したか
- 不動産取得税等を確認したか
- 住宅ローン条件を確認したか
- 兄弟姉妹との相続を考えたか
- 分筆の必要性を確認したか
- 接道・給排水を確認したか
- 造成費まで計算したか
まとめ
親の土地に家を建てるときは、
「土地代が0円だから得」で終わらせないこと。
確認するのは、
贈与
＋登記
＋住宅ローン
＋相続
＋造成・インフラ
です。
住宅会社・金融機関・必要に応じて税務や登記の専門家へ、
「親の土地をもらう場合、そのまま借りる場合、将来相続する場合で、税金・登記・住宅ローン・相続はどう違いますか？」
と確認する。
親の土地を使う家づくりでは、「今の土地代」だけでなく「将来の相続」まで決めてから建てる。
これが後々の家族間トラブルを防ぐ重要なポイントです。
