「建替えるなら、必ず確定測量をしないといけませんか？」
結論からいうと、
すべての建替えで必ず確定測量が必要とは限りません。
ただし、
境界杭がない。
境界が曖昧。
古い測量図しかない。
隣地との距離がギリギリ。
セットバックがある。
という土地では、
建替え前に確定測量を検討した方がいいケースがあります。
確定測量とは？
簡単にいうと、
隣地や道路との境界を確認し、土地の境界・面積を明確にするための測量
です。
土地家屋調査士等へ相談して進めます。
「測量図があるから大丈夫」とは限らない
昔の測量図が残っていても、
いつ測った？
現在の境界標と一致する？
隣地所有者との確認は？
などを確認します。
古い資料だけで新築配置を決めないことが重要です。
境界杭が全部あれば必要ない？
境界杭が見つかっても、
杭がある＝境界が完全に確定している
とは限りません。
どのような経緯で設置された杭なのか、関連資料も確認します。
なぜ建替えで境界が重要？
新しい住宅では、
建物。
軒。
雨樋。
エアコン室外機。
給湯器。
フェンス。
カーポート。
などを配置します。
境界が曖昧なままでは、
隣地へ越境するリスク
があります。
平屋なら特に確認
2階建てから平屋へ建替えると、建物が横へ広がりやすくなります。
今まで建物がなかった境界近くまで、新居が近づく可能性があります。
だから、
平屋ほど敷地寸法を正確に把握することが重要
です。
セットバックにも関係する
道路が狭くセットバックが必要な土地では、
道路境界。
道路幅。
後退位置。
などを正確に確認する必要があります。
接道幅がギリギリなら重要
例えば旗竿地などで、
接道幅が2m前後。
という場合。
数cmの違いが建築計画に影響する可能性があります。
「だいたい2mある」ではなく正確に確認
します。
私道でも重要
私道に面しているなら、
自分の敷地。
私道部分。
道路境界。
持分。
などを確認します。
擁壁が境界とは限らない
擁壁。
ブロック塀。
フェンス。
がある場所を、
「ここが境界」
と思っているケースがあります。
でも、
構造物の位置と正式な境界が一致しているとは限りません。
越境も確認できる
測量を進める中で、
隣家の屋根。
雨樋。
塀。
植栽。
などの越境が分かる場合があります。
逆に、自分の古い住宅が越境している可能性もあります。
解体前がおすすめ
古いブロック塀を撤去。
境界杭も分からなくなった。
その後に測量。
では確認が難しくなることがあります。
できれば、
解体前に境界状況を確認
します。
確定測量には時間がかかることも
隣地所有者との確認。
道路管理者との確認。
資料調査。
現地測量。
などが必要になる場合があります。
建替え直前ではなく、早めに相談します。
費用も土地によって違う
土地の大きさ。
境界点の数。
道路。
隣接地。
資料。
などによって測量費は変わります。
そのため、
「確定測量は一律○万円」とは言えません。
全員が確定測量をする必要はない
境界関係が明確。
必要な資料がそろっている。
新築計画にも問題がない。
という場合には、必ずしも新たな確定測量が必要とは限りません。
住宅会社・土地家屋調査士等へ確認します。
よくある失敗例
「昔からこのブロック塀が境界」
と思って間取りを作成。
解体後、外構計画の段階で境界を確認すると、認識していた位置と資料に違いがあった。
建物・外構計画を調整することになり、
「間取りより先に境界を確認すればよかった」
と感じた。
チェックポイント
- 境界杭があるか
- 測量図があるか
- 測量図はいつのものか
- 隣地境界を確認したか
- 道路境界を確認したか
- 接道幅を確認したか
- セットバックを確認したか
- 越境物を確認したか
- 解体前に境界を確認したか
- 確定測量が必要か専門家へ確認したか
まとめ
建替えで、
必ず確定測量が必要とは限りません。
ただし、
境界が曖昧なまま新しい家を建てるのは避ける。
住宅会社へ、
「確定測量は必要ですか？」だけではなく、「現在の境界資料で新築配置を確定できるのか、土地家屋調査士等への確認が必要か判断してください」
とお願いする。
建替えでは、間取りを敷地に入れる前に、その敷地が正確にどこまでなのかを確認する。
これが境界トラブルを防ぐポイントです。
