「建替えを考えています。家の建築費以外も含めると、全部でいくら準備すればいいですか？」
建替え相談で最初に確認したいのが、
「最終的な総額はいくらなのか？」
です。
例えば住宅会社から、
「建物2,500万円です」
と言われても、
2,500万円で建替えが完了するとは限りません。
建替えでは、
今の家を壊す。
仮住まいへ移る。
新しい家を建てる。
新居へ戻る。
という工程があります。
だから重要なのは、
「建物価格」ではなく「新居で生活を始めるまでの総額」
です。
建替え総額を大きく分ける
考え方としては、
① 新しい建物
＋
② 解体関連
＋
③ 仮住まい・引っ越し
＋
④ 土地・地盤・外構関連
＋
⑤ 登記・ローン・各種諸費用
です。
① 新しい建物
まず新築住宅そのものです。
ただし住宅会社によって、
本体工事。
付帯工事。
照明。
カーテン。
エアコン。
給排水工事。
申請費。
などの含まれる範囲が違います。
だから、
「坪単価」や「本体価格」だけで判断しないこと。
です。
② 今の家を解体する費用
建替えでは既存住宅を解体します。
解体費は、
構造。
延床面積。
前面道路。
重機が入れるか。
残置物。
アスベスト。
などによって変わります。
さらに、
ブロック塀。
庭木。
庭石。
物置。
カーポート。
などの撤去が必要になる場合もあります。
③ 家財処分
築30年、40年、50年の住宅なら、
家具。
家電。
衣類。
食器。
本。
などが大量に残っているケースがあります。
解体するから、
「家の中に全部残しておけばいい」
とは限りません。
処分方法や費用を事前に確認します。
④ 仮住まい
同じ土地で建替えるなら、工事中は基本的に今の家へ住めません。
そのため、
賃貸住宅。
短期賃貸。
親族宅。
などの仮住まいが必要になります。
賃貸なら家賃だけではなく、
敷金・礼金等。
仲介手数料。
駐車場。
などが発生する場合があります。
⑤ 引っ越しは基本2回考える
今の家
↓
仮住まい
そして、
仮住まい
↓
新居。
そのため、
引っ越し費用を2回分
見込んでおく必要があります。
⑥ 荷物の保管費用
仮住まいが今の家より小さい。
大型家具を持っていけない。
という場合、
トランクルーム。
倉庫。
などを利用することもあります。
⑦ 地盤関連費用
古い家を解体。
↓
新しい建物の配置で地盤を確認。
その結果によっては、地盤補強等が必要になる場合があります。
「今まで家が建っていたから地盤改良は絶対不要」
とは限りません。
⑧ 水道・排水関連
既存の配管をそのまま利用できるのか。
引き直しが必要なのか。
メーター。
口径。
排水経路。
なども確認します。
古い住宅ほど、新築に合わせた更新が必要になるケースがあります。
⑨ 外構工事
新しい家が完成しても、
駐車場。
アプローチ。
フェンス。
門柱。
庭。
などが必要です。
既存外構を残せる部分と、撤去・再施工する部分を確認します。
⑩ 登記・住宅ローンなどの諸費用
建替えでは、
既存建物の滅失登記。
新築建物の登記。
ローン関連費用。
火災保険。
各種手続き。
などの費用が発生する場合があります。
案件によって必要項目は変わります。
総額は住宅ごとに大きく違う
例えば、
建物は同じ価格でも、
Aさん
→ 解体しやすい・外構少ない
Bさん
→ アスベスト対応・擁壁・地盤・外構あり
では、総額が変わります。
だから、
「建替えは○○万円あれば大丈夫」と一律には言えません。
50代・60代は総額だけでも決めない
例えば、
総額3,000万円。
払える。
だから大丈夫。
ではありません。
その後に、
老後生活費。
車。
医療・介護。
住宅修繕。
旅行。
などがあります。
重要なのは、
建替え後にいくら残るか
です。
よくある失敗例
住宅会社から、
「建物2,500万円」
と聞き、
予算3,000万円なら大丈夫と思った。
ところが、
解体。
家財処分。
仮住まい。
引っ越し2回。
外構。
登記。
などを追加すると予算が厳しくなった。
「最初から入居までの総額を出してもらえばよかった」
と感じた。
※金額は説明用の例です。
チェックポイント
- 建物本体以外の工事を確認したか
- 解体費を入れたか
- 家財処分を考えたか
- 仮住まい費を入れたか
- 引っ越し2回を入れたか
- 荷物保管費を考えたか
- 地盤関連費を考えたか
- 水道・排水工事を確認したか
- 外構費を入れたか
- 登記・ローン等の諸費用を確認したか
まとめ
建替えで知りたいのは、
「家はいくら？」ではありません。
本当に確認したいのは、
「今の家を出て、新しい家で生活を始めるまで全部でいくら？」
です。
住宅会社へ、
「建物価格を教えてください」ではなく、「解体・家財処分・仮住まい・引っ越し2回・外構・地盤・登記・諸費用まで含めた建替え総額を出してください」
とお願いする。
建物価格ではなく、入居までの総額で予算を決める。
これが建替え資金計画の基本です。
