「親から『建替え費用を出してあげる』と言われています。税金がかからない方法はありますか？」
親から建替え資金の援助を受ける場合、
贈与税について事前確認が必要です。
ただし、その時点の制度で一定の条件を満たせば、
住宅取得等のための資金贈与に関する特例を利用できる場合があります。
重要なのは、
「親からもらってから制度を探す」のではなく、「制度を確認してからお金を動かす」
ことです。
まず援助額を決める前に相談
例えば、
親から500万円。
1,000万円。
1,500万円。
のどれを援助してもらうか。
※金額は説明用の例です。
金額を決めて振り込んでもらう前に、
どの制度が利用できる可能性があるのか
を確認します。
住宅取得資金に関する非課税措置
親や祖父母などの直系尊属から住宅取得等のための資金贈与を受ける場合、一定の要件を満たすことで非課税措置を利用できる制度が設けられていることがあります。
ただし、
非課税限度額。
住宅性能。
所得。
年齢。
住宅の床面積等。
期限。
などの条件があります。
高性能住宅で条件が変わる場合も
制度によっては、
省エネ。
耐震。
バリアフリー。
など、一定の性能を持つ住宅について扱いが異なる場合があります。
そのため住宅会社には、
「この住宅仕様で必要な性能証明等を取得できるか」
も確認します。
「高性能住宅だから自動的に使える」ではない
住宅性能が条件を満たしても、
贈与を受ける人。
所得。
入居時期。
その他要件。
を満たさなければ利用できない場合があります。
住宅性能だけで判断しない
ことが重要です。
建替えでも対象になる可能性
古い家を解体。
↓
同じ土地へ新しい住宅を建築。
という建替えでも、新しい住宅について制度要件を満たせば対象になる可能性があります。
ただし実際の適用可否は個別に確認します。
土地が親名義ならさらに確認
例えば、
土地
→ 父親
建物
→ 子ども
建築費の一部
→ 父親から援助
というケース。
この場合、
土地使用。
新築建物の名義。
住宅ローン。
資金贈与。
将来の相続。
をセットで整理します。
「土地も一緒にあげる」は別問題
親から、
「土地もあなた名義にして、建替え資金も出す」
という場合。
現金の贈与だけではなく、
土地の移転についても税務上の確認
が必要になります。
土地を動かす前に専門家へ相談します。
振込記録を残す
親から資金援助を受けるなら、
いつ。
誰から。
誰へ。
いくら。
が分かるようにしておくことが大切です。
住宅会社への支払いとの関係も整理します。
現金手渡しより記録を意識
大きなお金を、
「親から現金でもらって、そのまま使った」
では、後から資金の流れを説明しにくくなります。
具体的な方法は専門家へ確認しながら、
資金移動の記録を残す
ことを意識します。
贈与契約について確認する場合も
資金贈与の内容を明確にするため、贈与契約書等について専門家へ相談するケースもあります。
必要性や内容は個別に確認します。
住宅会社への支払時期にも注意
制度によって、
贈与を受けた時期。
住宅取得。
入居。
などの期限が関係する場合があります。
だから、
住宅会社の支払いスケジュールと税制の期限
を一緒に確認します。
申告が必要になる場合がある
「非課税制度を使える」
と言われても、
自動的に税金がゼロになるとは限りません。
適用を受けるための申告や必要書類がある場合があります。
必要書類を早めに確認
例えば、
登記関係。
住宅性能を証明する書類。
契約書。
資金移動を確認できる資料。
などが必要になる場合があります。
制度ごとに確認します。
親の老後資金も忘れない
税金だけでなく、
親がそのお金を出して本当に大丈夫か
も重要です。
例えば80代の親が、
「1,000万円出してあげる」
と言っている。
でも、
介護。
医療。
生活費。
施設費。
に使う可能性もあります。
「もらえるなら最大限もらう」ではない
建替え費を減らせるからといって、親の預貯金を大きく減らしてしまえば、将来子ども側が親の生活を支えることになる可能性もあります。
親の老後資金を残したうえで援助額を決める
ことも大切です。
兄弟姉妹との関係も考える
親から長男だけに建替え資金を援助。
兄弟姉妹がいる。
という場合、
将来の相続時に、
「兄だけ援助を受けていた」
という話になる可能性もあります。
税金だけではなく、
家族で情報を共有しておく
ことも検討します。
将来の相続までシミュレーション
例えば、
今1,000万円贈与。
親の残り資産○○万円。
将来相続。
という流れまで考えます。
場合によっては、
今贈与する。
相続まで残す。
別の制度を検討する。
など複数案を比較します。
よくある失敗例
親から、
「1,000万円出してあげる」
と言われ、そのまま受け取って住宅会社へ支払い。
その後、
非課税制度。
申告。
住宅要件。
相続との関係。
を確認することになった。
さらに親の老後資金も想定より減ってしまった。
「税金だけでなく、親の老後まで考えて援助額を決めればよかった」
と感じた。
※金額は説明用の例です。
チェックポイント
- 援助額を決める前に制度を確認したか
- 建替えが制度対象になるか確認したか
- 住宅性能要件を確認したか
- 贈与時期を確認したか
- 入居等の期限を確認したか
- 申告の必要性を確認したか
- 必要書類を確認したか
- 資金移動の記録を残せるか
- 親の老後資金を確認したか
- 将来の相続まで考えたか
まとめ
親から建替え資金の援助を受ける場合、
条件によって利用できる税制上の特例がある可能性があります。
ただし、
「住宅に使うから非課税」ではありません。
順番は、
① 援助額を決める前に相談
↓
② 現在利用できる制度を確認
↓
③ 住宅・贈与者・受贈者等の条件を確認
↓
④ 親の老後資金も確認
↓
⑤ 資金を動かす
↓
⑥ 必要な申告・書類を準備
です。
税理士・税務署等へ、
「親からいくらまで非課税でもらえますか？」だけではなく、「この建替え計画・住宅性能・資金援助額・名義で、どの制度が利用でき、将来の相続まで含めてどう考えるべきか確認したい」
と相談する。
親からの資金援助は、建替え費を減らすだけの話ではありません。
親の老後＋自分たちの建替え＋将来の相続。
この3つを一緒に考えることが、50代・60代の建替えでは重要です。
