「50代から建替える場合でも、住宅ローンは組めますか？」
結論からいうと、
50代でも住宅ローンを組める可能性はあります。
住宅ローンは、
「50歳を超えたら借りられない」
というものではありません。
ただし30代の住宅ローンと50代の住宅ローンでは、
考え方を変えた方がいい部分があります。
一番重要なのが、
完済年齢です。
金融機関は年齢だけを見ているわけではない
住宅ローンの審査では、金融機関・商品によって異なりますが、
年齢。
年収。
勤続状況。
借入状況。
返済負担。
健康状態。
完済時年齢。
など、さまざまな条件が確認されます。
50代は「何年借りる？」が重要
例えば55歳。
30年ローンなら、単純計算では85歳。
20年なら75歳。
15年なら70歳。
となります。
実際に利用できる期間は金融機関等の条件によりますが、
まず自分たちとして、
何歳まで返したいのか
を決めることが重要です。
「借りられる期間」と「返したい期間」は違う
金融機関から、
「この期間まで借りられます」
と言われた。
だからその期間で借りる。
ではありません。
重要なのは、
退職後も無理なく返せるか。
です。
65歳で収入が変わったら？
例えば55歳で建替え。
65歳で退職。
なら、最初の10年間とその後では収入が変わる可能性があります。
だから、
現役時代の収入だけで返済額を決めない
ことが大切です。
年金収入で返せる？
退職後も住宅ローンが残るなら、
年金。
その他収入。
生活費。
住宅ローン。
固定資産税。
保険。
車。
医療。
などを入れて確認します。
「毎月○万円だから大丈夫」
ではなく、
返済後に生活費が十分残るか
を見ます。
借入額を減らす方法
50代の建替えでは、
自己資金。
建物をコンパクトにする。
仕様を整理する。
などによって、借入額を抑える方法があります。
ただし自己資金を入れすぎて、預貯金を減らしすぎないことも重要です。
頭金を増やせば正解？
頭金を増やせば、
借入額。
毎月返済。
利息負担。
を減らせます。
でも、
1,500万円持っているから1,400万円頭金。
というように、現金をほとんど住宅へ入れるのは慎重に考えます。
住宅ローンと現金のバランス
例えば、
自己資金を多く入れる案。
少なく入れて現金を残す案。
その中間。
の複数案を比較します。
50代では、
借金を減らすことと、現金を残すことの両方
が重要です。
団体信用生命保険も確認
住宅ローンでは団体信用生命保険が関係する商品が多くあります。
加入条件や保障内容は金融機関・商品によって異なります。
50代では、
金利だけでなく、団信の加入条件・保障内容
も比較したいポイントです。
他の借入も整理する
車のローン。
カードローン。
教育ローン。
その他借入。
がある場合、住宅ローン審査や家計全体に影響することがあります。
建替え前に整理しておきます。
退職金で返済するなら複数案をつくる
例えば、
A案
→ 退職金を使わない
B案
→ 一部繰上返済
C案
→ 多めに繰上返済
というように比較します。
最初から退職金全額投入を前提にしない
ことがポイントです。
70歳完済を一つのシミュレーションにする
50代なら、
「70歳前後までに完済できるとしたら、借入額はいくら？」
という逆算方法もあります。
ただし、
70歳完済が全員の正解という意味ではありません。
年収。
資産。
年金。
生活費。
によって適切な完済時期は違います。
金利上昇も考える
変動金利を利用する場合などは、
現在の返済額だけではなく、
金利が上がった場合でも家計が耐えられるか
をシミュレーションしておくことが重要です。
「月々○万円」だけで判断しない
返済期間を長くすれば、毎月返済額を小さくできる場合があります。
でも、
完済年齢。
総返済額。
退職後の返済期間。
も変わります。
だから、
月々返済額＋完済年齢＋総返済額
をセットで見ます。
よくある失敗例
55歳で住宅ローン。
「月々8万円なら払える」
と判断。
でも返済期間を長くしたため、70代までローンが残った。
退職後、
固定資産税。
車。
医療費。
なども重なった。
「月々の返済額より、完済年齢を先に決めればよかった」
と感じた。
※金額は説明用の例です。
チェックポイント
- 何歳まで返したいか決めたか
- 退職予定年齢を確認したか
- 退職後の収入を確認したか
- 年金見込みを確認したか
- 毎月の生活費を確認したか
- 預貯金を残せるか
- 団信の条件を確認したか
- 他の借入を確認したか
- 金利上昇時も試算したか
- 月額だけでなく総返済額を確認したか
まとめ
50代でも、
住宅ローンを組める可能性はあります。
でも大切なのは、
「借りられる？」ではなく、「何歳まで、無理なく返せる？」
です。
住宅会社や金融機関へ、
「50代ですが、いくら借りられますか？」だけではなく、「70歳・75歳など複数の完済年齢で、毎月返済・総返済額・退職後の家計を比較してください」
と相談する。
そして、
住宅ローンを減らすために老後資金を使い切らない。
老後資金を残すためにローンを増やしすぎない。
このバランスを取る。
これが50代からの住宅ローンで後悔しないポイントです。
