質問
「久留米市周辺で注文住宅を検討しています。
住宅会社の広告に『建物価格1,500万円』と書いてありました。
この価格なら予算内で新築できそうだと思いましたが、見積りをお願いすると、付帯工事や外構、諸費用などが追加されると言われました。
建物価格が1,500万円なのに、なぜ1,500万円では家を建てられないのでしょうか？
家を完成させて実際に住み始めるまでには、どのような費用が必要なのでしょうか？」
結論｜建物価格と「住み始めるまでの総額」は同じではありません
住宅広告に表示される建物価格1,500万円は、必ずしも土地代や付帯工事、外構、諸費用まで含めた金額ではありません。
注文住宅では、建物本体の工事費とは別に、土地の状況に応じた工事や、住宅を取得するための手続き費用などが発生する場合があります。
例えば、次のような費用です。
- 屋外給排水工事・電気などの引込み工事
- 地盤調査・地盤改良工事
- 浄化槽や造成工事
- 駐車場・フェンスなどの外構工事
- 登記・融資手数料・保険などの諸費用
さらに、照明、カーテン、エアコン、引越しなどが別途必要になることもあります。
ただし、すべての住宅会社でこれらが追加費用になるわけではありません。
会社や商品によって、標準価格に含まれる範囲は異なります。
家づくりで確認すべきなのは「建物価格はいくらか」だけではなく、「実際に住み始めるまで総額いくら必要か」です。
① 「建物価格1,500万円」とは何の価格？
住宅広告に表示される「建物価格」「本体価格」「本体工事費」などは、一般的に建物そのものを建築するための費用を指します。
例えば、基礎、構造、屋根、外壁、内装、住宅設備などです。
ただし、どの工事を本体価格に含めるかは、住宅会社によって異なります。
例えば、ある会社では屋外給排水工事まで価格に含んでいても、別の会社では別途見積りになる場合があります。
また、広告価格が特定の間取りや設備仕様を前提としている場合もあります。
そのため、広告に表示された金額だけを見て、実際に希望する住宅が完成するとは限りません。
まずは1,500万円という価格に、どの工事と設備が含まれているかを確認することが重要です。
② 本体工事費・付帯工事費・諸費用は何が違う？
注文住宅の費用は、一般的に次のような項目に分けて考えます。
| 費用区分 | 主な内容 |
| 本体工事費 | 基礎・構造・屋根・外壁・内装・住宅設備など |
| 付帯工事費 | 屋外給排水・地盤改良・造成・外構など |
| 諸費用 | 登記・融資手数料・保険・各種手続きなど |
| 入居準備費 | 照明・カーテン・家具家電・引越しなど |
ただし、これは費用を理解するための一般的な分類です。
例えば、外構費を本体価格に含める会社もあれば、別途工事として扱う会社もあります。
また、設計費、申請費、現場管理費などの取り扱いも確認する必要があります。
見積書を比較するときは、項目名ではなく、実際に何が含まれているかを確認しましょう。
③ 1,500万円の家が2,000万円を超える具体例
例えば、建物本体価格1,500万円の住宅を建てる場合を考えます。
土地はすでに所有しており、購入費用が不要という条件です。
| 費用項目 | 金額 |
| 建物本体価格 | 1,500万円 |
| 屋外給排水・電気引込み等 | 150万円 |
| 地盤改良工事 | 80万円 |
| 外構工事 | 160万円 |
| 登記・融資・申請・保険等 | 100万円 |
| 照明・カーテン・エアコン・引越し等 | 60万円 |
| 合計 | 2,050万円 |
※上記は説明用に設定した税込みの仮定金額です。久留米市の平均費用や実際の見積価格を示すものではありません。項目の重複がない前提で計算しています。
この例では、建物価格は1,500万円ですが、住み始めるまでの費用は2,050万円になります。
建物本体価格との差は550万円です。
さらに、土地を購入する場合には土地代と土地購入諸費用が加わります。
もちろん、すべての住宅で550万円の追加費用が必要になるわけではありません。
土地条件や標準仕様、外構計画などによって変わります。
住宅価格は広告金額だけで判断せず、必要な費用をすべて加えた総額で比較することが大切です。
④ 久留米・筑後・大木町では上下水道の工事にも注意
土地を購入して新築する場合、上下水道の状況によって必要な工事が変わります。
例えば、前面道路に水道本管があっても、敷地内まで給水管が引き込まれていない場合があります。
その場合、新たな引込み工事が必要になる可能性があります。
また、公共下水道へ接続できる土地と、浄化槽の設置が必要な土地では、排水設備の計画が異なります。
さらに、既存の配管があっても、管径や老朽化などの理由で交換が必要になる場合があります。
久留米市・筑後市・大木町周辺で土地を探す際も、土地ごとに上下水道の状況を確認することが重要です。
「水道あり」「排水設備あり」という表示だけでなく、新築住宅で利用できる状態にするまでの費用を確認しましょう。
⑤ 地盤改良費が後から増えるのはなぜ？
住宅を新築するときには、建物を安全に支えられる地盤かどうかを確認する必要があります。
地盤調査の結果によっては、地盤改良工事が必要になる場合があります。
地盤改良費は、地盤の状態、建物の構造、基礎計画、必要な工法などによって変わります。
土地が平らだから地盤改良が不要とは限りません。
また、近隣の住宅では地盤改良を行っていなくても、購入する土地で同じ判断になるとは限りません。
地盤調査の結果が出るまで正確な工事費が確定しない場合は、資金計画に予備費を見込むことも考えられます。
見積りでは、地盤改良費が含まれているのか、別途なのか、未確定なのかを確認することが重要です。
⑥ 外構工事はなぜ建物価格に含まれないことがある？
外構工事とは、住宅の周囲を整備する工事です。
例えば、駐車場のコンクリート、フェンス、玄関アプローチ、門柱、雨水排水などです。
住宅会社によっては、外構工事を標準価格に含めず、別途見積りとしている場合があります。
また、土地の広さ、道路との高低差、駐車場の台数などによって費用が変わるため、土地が決まるまで正確な金額を算出しにくいこともあります。
例えば、車2台を駐車する場合と3台を駐車する場合では、舗装面積やカーポートの計画が変わります。
さらに、土地に高低差があれば、土留めや階段などが必要になる場合もあります。
外構は完成直前に考えるのではなく、建物と同時に予算を確保しましょう。
⑦ 「標準仕様」と「追加オプション」の違いも確認する
住宅会社の広告価格は、一定の標準仕様を前提としている場合があります。
例えば、キッチン、浴室、窓、床材、断熱材、換気設備などです。
契約前に標準仕様を確認していないと、打合せで希望する設備を選んだ際に追加費用が発生することがあります。
例えば、キッチンの変更、収納の追加、窓の仕様変更、電気設備の追加などです。
ただし、すべての住宅会社で同じ設備がオプションになるわけではありません。
重要なのは、標準仕様に含まれている内容と、自分たちが希望する仕様との差を把握することです。
特に住宅性能は、価格だけでなく断熱・耐震・換気などの内容を確認しましょう。
「標準仕様で十分ですか？」という質問だけではなく、「この価格でどの性能・設備まで含まれていますか？」と確認することが大切です。
⑧ 登記・住宅ローン・保険などの諸費用も必要
住宅を取得する際には、工事費以外にも費用がかかります。
例えば、次のようなものです。
- 建物の登記に関する費用
- 住宅ローンの融資手数料
- 金融機関の商品によって必要となる保証関係費用
- 火災保険・地震保険
- 契約書に関する印紙税など
- 建築確認や住宅性能関係の申請費用
また、土地を購入する場合は、仲介手数料や土地の登記費用なども必要になることがあります。
これらの費用を住宅ローンに含められるかどうかは、金融機関や商品によって異なります。
そのため、自己資金としていくら必要かも確認しておきましょう。
家づくりでは、建築費だけでなく、取得手続きに必要な現金まで含めた資金計画が重要です。
⑨ 「コミコミ価格」なら追加費用は不要？
住宅広告では、「コミコミ価格」「定額制」「追加費用を抑えた住宅」などの表現が使われる場合があります。
これらは分かりやすい価格表示ですが、何が含まれているかは会社や商品によって異なります。
例えば、建物、標準設備、申請費、屋外給排水、外構などのうち、どの範囲が対象なのか確認する必要があります。
また、土地の状態によって必要になる地盤改良や造成などは、標準価格に含まれていない場合もあります。
コミコミ価格だから追加費用が絶対に発生しない、という意味ではありません。
確認したいのは、次の3つです。
- 表示価格に含まれるもの
- 表示価格に含まれないもの
- 土地条件によって金額が変わるもの
この3つを整理すると、住宅会社ごとの見積りを比較しやすくなります。
⑩ 住宅会社へ「住める総額」を確認する方法
住宅会社から見積書を受け取ったら、最初に合計金額だけを見るのではなく、費用が含まれている範囲を確認しましょう。
例えば、次のような一覧を作成します。
| 確認項目 | 見積りで確認する内容 |
| 建物本体 | 構造・断熱・設備・内装 |
| 付帯工事 | 屋外配管・引込み・仮設など |
| 地盤 | 調査・改良・未確定費用 |
| 外構 | 駐車場・フェンス・アプローチ |
| 申請・認定 | 建築確認・各種性能認定 |
| 諸費用 | 登記・住宅ローン・保険など |
| 入居準備 | 照明・カーテン・エアコン・引越し |
| 土地購入 | 土地代・仲介手数料等 |
住宅会社には、次のように質問しましょう。
「この1,500万円という価格で、どこまで完成しますか？ 土地・建物・付帯工事・外構・諸費用を含めて、実際に住み始めるまでの総額を教えてください。」
さらに、
「まだ金額が確定していない工事や、今回の見積りに含まれていない費用はありますか？」
と確認することが重要です。
建物価格だけでなく、追加費用と未確定費用を明確にしてもらうことで、現実的な資金計画を立てやすくなります。
住宅会社の見積りで確認したい最終チェックリスト
- 建物価格が税込みか税抜きか確認した
- 標準仕様の内容を確認した
- 断熱・耐震・換気などの性能を確認した
- 屋外給排水工事が含まれているか確認した
- 電気などの引込み工事を確認した
- 地盤調査・地盤改良費の扱いを確認した
- 浄化槽・造成工事の必要性を確認した
- 外構工事費を予算に入れた
- 照明・カーテン・エアコンの費用を確認した
- 登記・融資・保険などの諸費用を確認した
- 引越しや家具家電の費用を見込んだ
- 土地購入諸費用を確認した
- 契約後のオプション追加費用を確認した
- 未確定の工事費を把握した
- 住宅ローン以外に必要な自己資金を確認した
- 住み始めるまでの総額を確認した
まとめ｜住宅は「建物価格」ではなく「住める総額」で比較する
住宅広告に表示される建物価格1,500万円は、必ずしも住宅を取得して住み始めるまでの総額ではありません。
実際の家づくりでは、付帯工事、地盤改良、上下水道、外構、登記、融資関係費用などが必要になる場合があります。
さらに、土地を購入する場合には土地代と土地購入諸費用も加わります。
ただし、これらの費用をどこまで価格に含めているかは、住宅会社によって異なります。
住宅会社を比較するときは、
「建物価格はいくらですか？」
だけではなく、
「この家に実際に住み始めるまで、すべて含めて総額いくら必要ですか？」
と確認しましょう。
坪単価や広告価格だけでは、住宅会社の価格を正しく比較できない場合があります。
建物本体・付帯工事・土地・外構・諸費用・未確定費用まで整理し、同じ条件の総額で比較することが、予算オーバーを防ぐための重要なポイントです。
