「夫婦で貯金を出して住宅ローンも組みます。土地や建物は、とりあえず夫婦2分の1ずつの名義にしても大丈夫ですか？」
結論
土地・建物の持分を、何となく50％ずつに決めるのは注意が必要です。
基本的には、
誰が実際にいくら住宅取得資金を負担したか
と所有持分のバランスを考えます。
負担割合と持分割合が大きく異なる場合、夫婦間の贈与として税務上の問題が生じる可能性があります。
例えば夫婦50％ずつなら？
仮に住宅取得費が4,000万円。
夫が3,000万円負担。
妻が1,000万円負担。
なのに、
土地・建物を、
夫50％。
妻50％。
とした場合。
実際の負担割合と所有割合が一致していません。
※金額は説明用の例です。
なぜ問題になる？
4,000万円の50％なら、それぞれ2,000万円相当を所有する形です。
しかし妻の実際の負担が1,000万円なら、
夫が負担した資金によって妻の財産が増えている部分
について、贈与の問題を検討する必要が出る可能性があります。
自己資金だけではなく住宅ローンも含める
例えば、
夫の貯金。
妻の貯金。
夫の住宅ローン。
妻の住宅ローン。
親からの資金援助。
などを整理します。
土地と建物を別々に考える場合も
例えば、
土地
→ 夫が購入。
建物
→ 夫婦で負担。
なら、
土地と建物で持分割合が違うケースも考えられます。
ペアローンなら自動的に50％ずつ？
必ずしもそうではありません。
夫婦それぞれの借入額が違えば、資金負担も違います。
自己資金まで含めて持分を検討します。
親からの援助も誰がもらったか確認
例えば、
夫の父から500万円。
妻の父から300万円。
という住宅資金援助がある場合。
※説明用の例です。
誰への贈与なのかを明確にし、それぞれの住宅取得資金として整理します。
住宅ローン控除にも関係する
住宅ローン控除では、
住宅ローン残高だけでなく、住宅の取得対価や持分などが関係する場合があります。
そのため、
税金・登記・住宅ローンを別々に決めない
ことが重要です。
後から持分を変更すればいい？
一度登記した持分を後から変更すると、
登記。
税金。
贈与。
など別の問題が発生する可能性があります。
最初の登記前に確認すること
が重要です。
「住宅会社に任せておけば大丈夫？」
住宅会社は家づくり全体をサポートできますが、個別の税務判断は税理士等の専門分野になります。
複雑な資金援助や夫婦間の資金移動がある場合は、登記前に専門家へ確認します。
資金表を作る
おすすめは、
| 資金 | 夫 | 妻 |
| 自己資金 | ○ | ○ |
| 住宅ローン | ○ | ○ |
| 親からの援助 | ○ | ○ |
| 合計負担額 | ○ | ○ |
を作ることです。
そこから土地・建物の持分を検討すると分かりやすくなります。
チェックポイント
- 夫の自己資金を確認したか
- 妻の自己資金を確認したか
- 夫婦それぞれの借入額を確認したか
- 親からの援助を確認したか
- 資金負担割合を計算したか
- 持分とのズレを確認したか
- 住宅ローン控除等への影響を確認したか
- 登記前に専門家へ確認したか
まとめ
夫婦の持分は、
「夫婦だから半分ずつ」で決めないこと。
まず、
誰が、どのお金を、いくら出すのか
を整理します。
そのうえで税理士・司法書士など必要な専門家へ、
「夫婦それぞれの自己資金・住宅ローン・親からの援助を合わせると、土地・建物の持分をどのように設定すれば資金負担と整合しますか？」
と確認する。
お金を出す割合と、家を所有する割合を契約前から整理する。
これが夫婦で家を建てるときの税金・登記で後悔しないためのポイントです。
