「土地は夫のお金で購入して夫名義、建物は夫婦で住宅ローンを組むので共有名義にしたいです。問題ありませんか？」
結論
土地を夫単独名義、建物を夫婦共有名義にすること自体は可能です。
ただし重要なのは、
実際に誰がいくら負担したかと、土地・建物それぞれの所有持分を整合させること
です。
夫婦だから必ず土地も建物も50％ずつにする必要はありません。
土地と建物は別々の不動産
例えば、
土地
→ 夫が自己資金で購入
→ 夫100％
建物
→ 夫婦で資金負担
→ 夫婦共有
という形も考えられます。
建物の持分はどう決める？
例えば建物2,400万円を、
夫1,600万円。
妻800万円。
負担するなら、
単純な資金負担割合は、
夫2/3・妻1/3
です。
※説明用の単純例です。実際には自己資金、ローン、諸費用等を整理して専門家へ確認します。
「夫婦だから1/2ずつ」は注意
夫が建築費の大部分を負担しているのに、
建物は夫婦50％ずつ。
とすると、実際の資金負担と所有持分にズレが生じます。
その差について、夫婦間の贈与として税務上の問題が生じる可能性があります。
ペアローンなら？
例えば、
夫ローン1,500万円。
妻ローン1,000万円。
さらに夫が自己資金500万円。
なら、
誰が合計いくら負担するのかを整理してから建物持分を検討します。
親からの援助も入れる
例えば妻の親から住宅取得資金の援助を受け、その資金を妻の住宅取得分として使う場合も、
誰が贈与を受けたか
を明確にします。
土地が夫名義でも妻の住宅ローンは組める？
金融機関・ローン商品によって条件が異なります。
土地を誰が所有するか。
建物を誰が所有するか。
誰が債務者か。
担保をどう設定するか。
を金融機関へ事前に伝えます。
住宅ローン控除等にも関係
住宅ローン控除等についても、
借入額。
取得対価。
所有持分。
その他の適用条件。
などが関係します。
「たくさん借りれば、その分すべて控除対象」
とは限りません。
離婚・相続時にも持分は重要
土地は夫100％。
建物は夫婦共有。
なら、将来の、
売却。
相続。
離婚。
などでも権利関係が関係します。
登記直前ではなく資金計画時に決める
家が完成して、
「登記はどうしますか？」
と言われて初めて考えるのではなく、
住宅ローン・自己資金を決める段階から持分まで考える
ことが重要です。
チェックポイント
- 土地を誰が購入するか
- 建物を誰がいくら負担するか
- 自己資金を分けたか
- 夫婦それぞれの借入額を確認したか
- 親からの援助を整理したか
- 持分と負担割合を確認したか
- 住宅ローン条件を確認したか
- 税務・登記を専門家へ確認したか
まとめ
土地を夫名義、建物を夫婦共有にすること自体が問題なのではありません。
大切なのは、
「誰がいくら払ったか」と「誰が何％所有するか」を一致させること。
住宅会社・金融機関だけでなく、必要に応じて税理士・司法書士などへ、
「土地と建物それぞれについて、夫婦の実際の資金負担に合った持分はどう設定すればいいですか？」
と確認する。
住宅ローン・自己資金・贈与・登記を別々に考えない。
これが夫婦の住宅取得で後から税金や名義の問題を起こしにくくするポイントです。
