「家の前の道路が狭いのですが、建替えるときに土地を下げないといけないと言われました。どういうことですか？」
これは、
セットバック
が必要になるケースです。
古い住宅地では、
家の前の道路幅が4m未満。
ということがあります。
一定の条件に該当する道路では、建替え時に、
道路の中心線などを基準に敷地側へ後退して建物や塀などを計画する
必要があります。
つまり、
今まで使っていた敷地の一部を、今までと同じようには使えなくなる可能性がある
ということです。
なぜセットバックするの？
狭い道路の幅員を将来的に確保していくためです。
防災。
避難。
消防活動。
通行。
などを考え、建替えなどのタイミングで道路空間を確保していく仕組みがあります。
道路幅が4m未満なら全部セットバック？
いいえ。
ここは重要です。
狭い道路だから必ずセットバック
とは限りません。
まず、
その道路が建築基準法上どのような道路として扱われているのかを確認します。
まず道路種別を確認
見た目は同じ細い道路でも、
建築基準法上の道路。
私道。
その他の通路。
など、扱いが異なる場合があります。
だから、
道路幅だけを測って判断しない
ことが重要です。
セットバックはどこから測る？
一般的には、対象となる道路では道路中心線から一定距離を後退する考え方があります。
ただし、
反対側が川。
崖。
線路敷。
などの場合には、後退方法が異なる場合があります。
そのため、
自分で道路の真ん中を測って決めない
ことが重要です。
道路中心線は見た目の真ん中？
必ずしもそうとは限りません。
現在の舗装。
側溝。
塀。
電柱。
などを見ただけでは、正式な道路中心や境界を判断できないことがあります。
住宅会社や設計者等を通じて確認します。
どのくらい土地が狭くなる？
これは、
現在の道路幅。
道路境界。
敷地形状。
などによって違います。
例えば敷地の道路側を一定幅後退することになれば、その部分を建築敷地として従来どおり使えなくなる可能性があります。
今の家がセットバック部分に建っていたら？
古い住宅では、
現在の建物。
門柱。
塀。
などが、建替え時に必要となる後退範囲へ入っている場合があります。
建替えでは新しい基準に合わせて計画します。
塀もそのまま残せないことがある
「家だけ下げれば、今のブロック塀は残せる？」
と思うかもしれません。
セットバック部分に既存の、
ブロック塀。
門柱。
フェンス。
などがある場合、扱いを確認する必要があります。
駐車場への影響も大きい
例えば、
今は道路から玄関まで余裕がある。
でもセットバック。
↓
新しい家も配置変更。
↓
駐車場が短くなる。
という可能性があります。
だから、
建物だけではなく駐車計画までセットで考える
ことが重要です。
建物面積にも影響する？
セットバックによって、建築計画上使える敷地条件が変われば、
建物配置。
建ぺい率等の計算。
庭。
駐車場。
などへ影響する場合があります。
「今40坪の家だから、新居も40坪」
と先に決めない方が安全です。
50代・60代の平屋では特に確認
建替えを機に、
2階建て
→ 平屋
にしたい。
でもセットバックで有効な敷地が小さくなる。
すると、建築面積の大きい平屋が配置しにくくなる可能性があります。
土地を道路として提供するの？
セットバック部分の所有権や整備・管理の扱いは自治体や個別条件によって異なることがあります。
「セットバック＝必ず土地を自治体へ寄付する」
と一律には考えません。
自治体等へ確認します。
固定資産税等の扱いも確認
セットバック部分について、一定の条件で税務上の取扱いが変わる場合があります。
具体的な扱いは自治体へ確認します。
解体前にセットバック範囲を決める
これも非常に重要です。
古い塀。
門柱。
庭木。
などを、
残す？
撤去？
と決める前に、新しい道路後退線を確認します。
境界確認が必要になることも
道路境界。
隣地境界。
が不明確なら、セットバック範囲を正確に決めにくい場合があります。
必要に応じて測量・境界確認を行います。
よくある失敗例
「今の家と同じ位置に建替えればいい」
と思っていた。
ところが道路調査でセットバックが必要と判明。
新しい家を後ろへ移動。
駐車場。
玄関。
外構。
平屋の大きさ。
まで変更することになった。
「間取りを決める前に道路後退線を確認すればよかった」
と感じた。
チェックポイント
- 道路幅を確認したか
- 道路種別を確認したか
- セットバックが必要か
- 道路中心・境界を確認したか
- 後退する範囲を確認したか
- 既存塀・門柱を確認したか
- 駐車場への影響を確認したか
- 平屋を配置できるか確認したか
- 測量が必要か確認したか
- 解体前に住宅会社と共有したか
まとめ
セットバックが必要な建替えでは、
今まで使っていた敷地を、そのまま全部使えるとは限りません。
大切なのは、
道路種別
↓
道路幅
↓
道路境界・中心等
↓
セットバック範囲
↓
建物配置
↓
駐車場・外構
の順番で考えること。
住宅会社へ、
「今と同じ大きさの家を建てたい」ではなく、「セットバック後に実際に建築計画へ使える敷地を出してから、間取りをつくってください」
とお願いする。
間取りより先に道路を確定する。
これがセットバックのある建替えで後悔しないポイントです。
