質問
「土地の売買契約では『住宅ローンが通らなかった場合の特約』があると聞きました。住宅会社との工事請負契約でも、住宅ローンが通らなかった場合は自動的に契約を解除できるのでしょうか？」
結論
土地売買契約の住宅ローン特約と、建物の工事請負契約は分けて確認する必要があります。
土地売買契約に融資利用に関する特約があっても、住宅会社との工事請負契約に自動的に同じ条件が適用されるわけではありません。
建物契約では、
融資が成立しなかった場合にどうなるのか
を契約書・約款等で個別に確認することが重要です。
① 土地と建物は契約相手が違うことがある
土地
→ 売主・不動産会社等。
建物
→ 住宅会社。
というように、契約相手が異なる場合があります。
そのため、土地側の契約条件＝建物側の契約条件とは考えないことが重要です。
② 「ローン特約があると思っていた」は危険
例えば土地契約で住宅ローン特約を確認したため、
「建物もローンが通らなければ自動的に白紙になるだろう」
と思っていた。
しかし建物契約では別の条件だった。
という認識違いを避ける必要があります。
建物は建物で確認します。
③ 建物契約前に融資の見通しを確認する
住宅会社と契約する前に、
借入希望額。
返済期間。
金融機関。
事前審査。
などを進め、資金計画の見通しを立てておくことが重要です。
「契約してからローンを考える」より、資金計画を先に確認します。
④ 事前審査OK＝本審査も必ずOK？
事前審査で承認されたからといって、その後の条件変更等を含め、最終的な融資が必ず同じ内容で成立すると断定はできません。
契約前には、
事前審査と正式な融資手続きの違い
も金融機関等へ確認しておきます。
⑤ 借入額が増えたら？
例えば、
事前審査3,000万円。
↓
契約後にオプション追加。
↓
必要借入3,300万円。
となれば、当初の資金計画とは条件が変わります。
だから契約後も、総額を増やしすぎないことが重要です。
⑥ 土地代が増えても同じ
土地1,000万円予定。
↓
気に入った土地1,300万円。
となれば、建物予算または借入額へ影響します。
土地と建物を別々に予算管理せず、
土地＋建物＋諸費用
で資金計画します。
⑦ 「希望額が借りられなかった場合」を確認
例えば、
希望4,000万円。
↓
金融機関から3,500万円まで。
となった場合。
建物契約ではどうなるのか。
不足分を自己資金で用意する必要があるのか。
契約解除に関する条件はあるのか。
などを確認します。
⑧ 金利が想定より高かった場合は？
審査は通ったものの、
想定より金利条件が高い。
という場合も考えられます。
「融資が承認されたか」だけでなく、どのような融資条件を前提に契約するのかを整理しておくことが重要です。
⑨ 団信の条件も確認
住宅ローンでは団体信用生命保険等が関係する商品があります。
内容や加入条件は商品によって異なるため、正式な条件は金融機関等へ確認します。
住宅会社の一般的な説明だけで判断しないことが重要です。
⑩ つなぎ融資等が必要になることも
注文住宅では、
土地決済。
着工金。
中間金。
完成金。
などの支払時期と住宅ローン実行時期が異なる場合があります。
その場合の資金手当てについても、金融機関・住宅会社へ事前に確認します。
⑪ 契約金を自己資金で払える？
工事請負契約時に契約金等が必要な場合があります。
住宅ローン実行前なら、
いつ・いくらの自己資金が必要なのか
も確認します。
総額だけでなく資金のタイミングを見ることが重要です。
⑫ 「ローンがダメなら解約できます」を書面で確認
住宅会社から、
「ローンが通らなければ大丈夫です」
と説明された場合でも、
どの条項？
どんな条件？
いつまで？
どの金融機関？
どの借入額？
を確認します。
重要な契約条件は口頭だけで終わらせないことが重要です。
⑬ 自分の都合でローン申込みをしなかった場合は？
契約後に、
やっぱり借りたくない。
申込みをやめた。
必要書類を提出しなかった。
という場合まで同じ扱いになるとは限りません。
契約上求められる手続きも確認します。
⑭ 土地契約と建物契約を一覧にする
土地から家を建てる場合は、
| 契約 | 確認すること |
| 土地売買契約 | 融資利用条件・期限等 |
| 工事請負契約 | 融資不成立時の扱い |
| 住宅ローン | 借入額・金利・期間 |
| 支払計画 | 土地・着工・中間・完成 |
と整理すると分かりやすくなります。
⑮ 「ローン特約があるから安心」だけではなく予算を守る
仮に契約上の融資関連条件を確認していても、最も重要なのは、そもそも無理な借入額で契約しないことです。
借りられる額ではなく、返せる額。
この原則は変わりません。
契約前に確認したい住宅ローン項目
- 事前審査は済んでいるか
- 希望借入額はいくらか
- 建物契約の融資関連条件
- 融資不成立時の扱い
- 借入額不足の場合の扱い
- 申込み期限
- 支払時期
- 必要な自己資金
- 土地契約との違い
まとめ
住宅会社には、
「住宅ローンが通らなかったら契約は白紙になりますよね？」ではなく、
「今回の工事請負契約では、住宅ローンが成立しなかった場合をどの条項で、どのような条件で扱いますか？」
と確認する。
そして土地から購入するなら、
土地契約は土地契約。
建物契約は建物契約。
住宅ローンは住宅ローン。
それぞれの条件を確認し、全体を一つの資金計画として整理します。
「ローンが通ると思っていた」ではなく、契約前に融資条件と契約条件を確認する。
これが、土地・建物・住宅ローンを同時に進めるときの重要なポイントです。
