「新築なら住宅ローン控除で税金が戻ってくると聞きました。住宅ローンを組めば誰でも使えるんですか？」
結論
住宅ローンを組んで新築すれば、全員が同じ金額の住宅ローン控除を受けられるわけではありません。
実際の控除額は、
住宅の性能
＋入居時期
＋住宅ローン年末残高
＋本人の所得・納税額
＋制度の適用条件
などによって変わります。
住宅ローン控除とは？
一定の条件を満たして住宅ローンを利用して住宅を取得した場合に、年末の住宅ローン残高などを基に所得税等から一定額を控除する制度です。
重要なのは、
「住宅ローン残高×控除率＝必ず全額戻る」ではない
ということです。
なぜ人によって戻る金額が違う？
例えば同じ3,000万円の住宅ローン残高があっても、
Aさん。
Bさん。
で納めている所得税等が違えば、実際の控除額も同じとは限りません。
住宅性能も重要
住宅ローン控除では、住宅の省エネ性能等によって借入限度額などの扱いが異なる制度設計になることがあります。
そのため新築では、
「住宅ローン控除が使える家か？」だけでなく、「どの住宅区分に該当するか？」
を確認することが重要です。
長期優良住宅などは？
認定長期優良住宅や一定の省エネ性能を満たす住宅など、住宅の区分によって制度上の扱いが異なる場合があります。
ただし税制は変更されるため、入居する年の最新制度で確認します。
「最大○万円」に注意
住宅ローン控除では、
最大控除額
が紹介されることがあります。
しかし「最大」とは、その金額を全員が受け取れるという意味ではありません。
自分が払っている税金も関係する
控除できる税額には限りがあります。
そのため、
制度上の最大控除額と、自分が実際に受けられる控除額
を分けて考えます。
ペアローンなら？
夫婦それぞれが住宅ローンを契約し、各自が制度上の条件を満たす場合には、それぞれ住宅ローン控除の対象になり得ます。
ただし、
借入額。
持分。
所得。
税額。
などによって実際の効果は変わります。
収入合算なら同じ？
収入合算には複数の方式があります。
契約者・債務者の関係によって住宅ローン控除の扱いが異なる可能性があるため、
ペアローンと収入合算を同じだと思わない
ことが重要です。
初年度の手続きも確認
住宅ローン控除を利用する場合、初年度に確定申告が必要となるケースがあります。
その後の手続きは勤務形態などによって異なります。
必要書類を残しておく
住宅性能を証明する書類。
住宅ローン関係書類。
登記関係書類。
など、制度利用に必要となる書類があります。
新築時から整理して保管します。
チェックポイント
- 入居年の制度を確認したか
- 住宅性能区分を確認したか
- 借入限度額を確認したか
- 年末残高を確認したか
- 自分の所得・税額で試算したか
- ペアローンの場合は夫婦別に計算したか
- 持分を確認したか
- 必要書類を確認したか
まとめ
住宅ローン控除は、
「新築だから○○万円戻る」と一律に計算しないこと。
住宅会社や金融機関、必要に応じて税務の専門家には、
「最大でいくら控除できますか？」ではなく、「私たちの借入額・所得・住宅性能の場合、実際にはどの程度の控除が見込めますか？」
と確認する。
「最大控除額」ではなく「自分たちが実際に受けられる額」で資金計画を作る。
これが重要です。
