質問
「住宅会社から『銀行なら4,000万円まで借りられますから、もう少し予算を上げても大丈夫ですよ』と言われました。借りられるなら、住宅予算を上げても問題ないのでしょうか？」
結論
「銀行から借りられる額」と「家計として無理なく返せる額」は同じではありません。
住宅会社選びでは、
借入可能額から家の予算を決めるのではなく、家計から返済可能額を決める
ことが重要です。
住宅購入後には住宅ローン以外にも、
固定資産税
＋火災・地震保険
＋修繕費
＋車
＋教育費
＋旅行・趣味
＋老後資金
などが必要です。
住宅営業担当者を見るときは、**「あといくら借りられるか」ではなく「借りた後の生活まで考えているか」**を確認します。
① 銀行の審査と家計の安心は目的が違う
金融機関は、
年収。
勤務状況。
既存借入。
返済期間。
年齢。
その他の審査条件。
などから融資を判断します。
しかし家庭によって、
子どもの人数。
教育方針。
車。
旅行。
趣味。
老後。
に使いたいお金は違います。
審査に通ることと、余裕を持って暮らせることは別です。
② 「家賃と同じ返済額」だけで判断しない
現在の家賃が8万円だから、
住宅ローンも8万円なら同じ。
とは単純に考えられません。
持ち家になると、
固定資産税。
火災・地震保険。
メンテナンス。
設備交換。
などが必要になります。
住宅ローン返済額＝住居費全部ではありません。
③ 「月々あと1万円」も長期では大きい
営業担当者から、
「あと300万円借りても、月々はそれほど変わりません」
と言われる場合があります。
しかし住宅ローンは長期間続きます。
確認したいのは、
月々いくら増える？
総返済額はいくら増える？
金利が変わったら？
です。
④ 返済期間を長くすれば月額は下がる
例えば35年より50年のほうが、同じ借入額なら毎月返済額を抑えられる場合があります。
しかし一般に返済期間が長くなれば、総返済額や完済年齢も変わります。
月額だけで判断せず、
借入額。
金利。
期間。
総返済額。
完済年齢。
をセットで確認します。
⑤ 30代なら教育費と重なる可能性
30代で家を建てる場合、住宅ローン返済期間中に、
保育。
学校。
進学。
大学。
などの教育費が重なる可能性があります。
今払えるかだけでなく、10年後・15年後の家計まで考えます。
⑥ 車の買替えも考える
久留米周辺で生活する家庭では、車を利用するケースも多くあります。
例えば住宅ローン返済中に、
車の買替え。
2台所有。
自動車保険。
車検。
なども必要になります。
住宅だけで家計をいっぱいにしないことが重要です。
⑦ 固定資産税を忘れない
住宅を所有すれば、固定資産税等の負担も考える必要があります。
住宅ローン返済額だけを見て、
「家賃より安い」
と判断しないことが重要です。
⑧ 修繕費を積み立てる
新築時は修理費がほとんどかからなくても、長く住めば、
外壁。
屋根。
防水。
給湯器。
エアコン。
換気設備。
太陽光関連設備。
などの点検・修理・交換が必要になる可能性があります。
毎月の返済とは別に、将来の修繕資金を残せる家計を考えます。
⑨ 変動金利なら金利上昇も考える
変動金利を利用する場合は、
現在の金利だけでなく、将来金利が変化した場合の返済負担も検討します。
住宅会社には、
「現在の返済額だけでなく、金利条件が変わった場合の試算も見たいです」
と伝えます。
⑩ ボーナス払いに頼りすぎない
ボーナス払いを大きく設定すれば、毎月返済額は小さく見えます。
しかし将来、
勤務先。
収入。
働き方。
などが変わる可能性もあります。
毎月いくらなら継続して返せるかを中心に考えることが重要です。
⑪ 共働き収入を100％前提にする？
夫婦共働きなら借入可能額が大きくなる場合があります。
しかし、
育休。
時短勤務。
転職。
介護。
などで収入が変わる可能性があります。
現在の世帯収入をすべて住宅費へ使える前提にしないことが重要です。
⑫ 頭金を入れすぎるのも注意
借入額を減らすために貯金をほとんど頭金へ入れると、
引越し。
家具家電。
車。
医療。
急な支出。
に対応できなくなる可能性があります。
住宅購入後も、一定の手元資金を残すことを考えます。
⑬ 住宅会社が予算アップばかり提案していない？
例えば予算2,500万円と伝えたのに、
「2,800万円でも借りられます」
↓
「3,000万円でも月々なら大丈夫」
↓
「3,200万円まで審査できます」
と、借入可能額に合わせて予算が上がり続ける場合。
一度立ち止まり、最初に決めた家計側の予算へ戻ることが重要です。
⑭ 良い担当者は「削る提案」もする
予算オーバーしたときに、
借入額を増やしましょう。
だけではなく、
建物面積を整理。
不要な設備を削る。
標準仕様を活用。
優先順位を整理。
という提案もできるか確認します。
予算を上げる提案と、予算を守る提案の両方ができるかが重要です。
⑮ FP相談も「誰の立場？」を見る
住宅会社からファイナンシャルプランナーを紹介されることがあります。
家計整理には役立ちますが、
相談の目的。
費用。
住宅会社との関係。
金融商品等の提案有無。
なども確認し、必要に応じて別の専門家へ相談する方法もあります。
⑯ 住宅予算は「生活を残して」決める
家を建てても、
旅行したい。
子どもの教育に使いたい。
車を買い替えたい。
趣味を続けたい。
老後資金を残したい。
という暮らしがあります。
住宅ローンは、人生の目的ではなく住まいのための支出です。
住宅予算で確認したい7項目
- 毎月返済額
- 固定資産税等
- 保険
- 将来の修繕費
- 教育費
- 車・生活費
- 老後までの完済計画
まとめ
住宅会社には、
「いくらまで借りられますか？」ではなく、
「固定資産税・保険・修繕・教育費・車・老後資金まで残したうえで、私たちが無理なく返せる住宅予算はいくらですか？」
という視点で相談する。
住宅ローンで大切なのは、
借りられる額ではなく、返せる額。
そしてさらに重要なのは、
返しながら、今までの暮らしも続けられる額。
良い住宅営業担当者かを見るなら、予算を上げて家を大きくする提案だけでなく、家計を守るために家を小さくする・仕様を整理する提案までできるかを確認することが重要です。
