「家の前の道路が市道ではなく私道です。私道に面していても建替えできますか？」
結論からいうと、
私道に面しているから建替えできない、とは限りません。
私道でも、
建築基準法上の道路としての扱い。
接道状況。
その他の条件。
を満たせば、建替えできるケースがあります。
ただし私道の場合は、公道に面した土地以上に、
道路としての法的な扱い＋所有関係＋通行・掘削
を確認することが重要です。
そもそも私道とは？
簡単にいうと、
国や自治体ではなく、
個人や法人などが所有している道路・土地
です。
例えば、
1人が所有。
近隣住民数人で共有。
複数の土地に細かく分かれている。
など、さまざまなケースがあります。
私道でも道路なら大丈夫？
まず確認したいのは、
建築基準法上どのような道路として扱われているか
です。
「私道」という所有形態と、
「建築基準法上の道路」という扱いは、分けて考える必要があります。
見た目だけでは判断できない
舗装されている。
車が通っている。
近所の人も普通に使っている。
だから、
「建築できる道路でしょう」
とは限りません。
行政等で道路種別を確認します。
接道条件も確認
道路として認められていても、
自分の敷地が必要な幅で接しているかを確認します。
旗竿地などでは、接道部分や通路部分の幅も重要です。
私道持分を確認する
次に重要なのが、
自分が私道の持分を持っているか。
です。
土地の登記事項。
公図等。
を確認します。
持分がないと絶対建替えできない？
一律に、
「私道持分なし＝絶対に建替え不可」
とは言えません。
ただし、
通行。
掘削。
住宅ローン。
将来の売却。
などで問題になる可能性があります。
だから持分がない場合は、特に慎重に権利関係を確認します。
通行できる権利を確認
今まで50年間、
普通に通っている。
だから将来も大丈夫。
とは限りません。
所有者が変わる可能性もあります。
必要に応じて、
通行に関する権利・承諾等
を確認します。
車も通れる？
人が通行できることと、
自動車が通行できることが同じとは限らない場合があります。
建替え後も車を使うなら、
車両通行についても確認します。
工事車両は？
建替えでは、
解体車両。
重機。
コンクリート車。
資材搬入車。
などが通ります。
普段の乗用車は通れても、大型車両は難しい道路もあります。
私道を傷めたら？
工事車両の通行によって、
舗装。
側溝。
などを傷める可能性があります。
工事前に、
使用条件。
補修。
近隣対応。
について住宅会社と確認します。
水道・下水・ガス工事が重要
建替えでは、
給水管。
下水。
ガス。
などの工事が必要になる場合があります。
その配管が私道の下にあるなら、
道路を掘る必要が出る可能性
があります。
そこで「掘削承諾」が問題になる
私道を掘削する場合、
所有関係や権利状況によって、私道所有者等の承諾が必要になるケースがあります。
所有者が何人いる？
例えば私道を、
5人で共有。
している。
あるいは、
道路の部分ごとに所有者が違う。
というケースもあります。
誰の土地を通り、どこを掘る可能性があるのか確認します。
所有者が亡くなっていることも
登記を確認したら、
私道所有者が亡くなった人の名義。
相続登記未了。
という場合もあります。
承諾等が必要な場合、手続きに時間がかかる可能性があります。
住宅ローンにも影響する可能性
金融機関によっては、
私道持分。
通行。
掘削。
接道。
などを確認します。
建築できるから、
住宅ローンも必ず問題ない。
とは限りません。
建替え前に金融機関へ資料を見せる
私道の場合は、
登記事項。
公図。
道路関係資料。
通行・掘削承諾書等があればそれら。
を用意し、住宅ローンを利用する金融機関へ早めに相談します。
「昔から問題ない」は一番危険
50年間、
誰にも何も言われていない。
だから大丈夫。
ではありません。
建替えでは、
新しい工事。
住宅ローン。
新しい配管。
が発生します。
今まで問題がなかったことと、今回問題がないことは別
です。
解体前に確認する
私道問題で最も避けたいのは、
家を解体。
↓
新築準備。
↓
掘削承諾が取れない。
↓
工事が止まる。
というケースです。
よくある失敗例
「昔から家族みんなが使っている道だから問題ない」
と思って建替えを開始。
調べると私道。
さらに自分の持分がなく、給排水工事には所有者との調整が必要だった。
住宅ローンでも追加資料を求められた。
「解体前に私道の所有者・持分・通行・掘削まで確認すればよかった」
と感じた。
チェックポイント
- 私道か公道か確認したか
- 建築基準法上の道路種別を確認したか
- 接道条件を確認したか
- 私道所有者を確認したか
- 自分の持分を確認したか
- 通行関係を確認したか
- 車両通行を確認したか
- 工事車両が通れるか
- 給排水等で掘削が必要か
- 住宅ローン会社へ確認したか
まとめ
私道に面した家でも、
条件を満たせば建替えできるケースがあります。
ただし、
「道路として使えているから大丈夫」ではありません。
確認するのは、
道路種別
＋接道
＋私道所有者
＋持分
＋通行
＋掘削
＋工事車両
＋住宅ローン
です。
住宅会社へ、
「私道ですが建替えできますか？」だけではなく、「道路種別・所有者・私道持分・通行・給排水の掘削まで確認してから、建替え可能か判断してください」
とお願いする。
そして、
私道に問題があるなら、家を解体する前に解決の目途をつける。
これが私道に面した家の建替えで最も重要なポイントです。
