「古い家を解体した翌日から、新しい家の基礎工事を始められますか？」
必ずしも、
解体終了＝翌日から新築着工
とはなりません。
建替えでは、古い家を解体した後に初めて確認できることがあります。
特に重要なのが、
地盤・地中物・敷地状況
です。
解体後にまず現場を確認
家がなくなると、
これまで見えなかった敷地全体が見えるようになります。
そこで、
既存基礎は残っていない？
地中物は？
既存配管は？
土地の高さは？
などを確認します。
地盤調査が解体後になることも
既存住宅が建っていると、新しい建物の必要な位置で地盤調査ができない場合があります。
そのため、
解体。
↓
整地。
↓
地盤調査。
という流れになるケースがあります。
地盤調査の結果を待つ
調査後、
計画する住宅に対して、
地盤補強が必要？
不要？
どの工法？
を判断します。
つまり、
調査結果が出る前に基礎工事を始められないケース
があります。
地盤補強が必要なら？
調査結果で地盤対策が必要となれば、
工法決定。
見積り。
施工。
などの工程が加わります。
その後、
基礎工事へ進みます。
地中埋設物が見つかる場合
古い住宅を解体すると、
地中から、
古いコンクリート。
昔の基礎。
浄化槽。
配管。
その他の埋設物。
が見つかることがあります。
地中物はどうする？
新しい建物の、
基礎。
地盤補強。
配管。
に支障があるなら、撤去等が必要になる場合があります。
勝手に処分するのではなく、
新築会社に確認してから対応
することが重要です。
既存杭がある場合
古い住宅で地盤補強をしていた場合、既存杭等が残っていることがあります。
それを、
撤去？
残置？
新築計画でどう扱う？
について、新築を担当する設計者等と確認します。
水道・排水も確認
既存の、
給水管。
排水管。
桝。
水道メーター。
など。
新築で再利用する？
撤去する？
位置変更する？
を確認します。
境界杭も再確認
解体工事で、
境界杭が残っているか。
位置が動いていないか。
を確認します。
特に境界付近まで重機が入った場合は重要です。
敷地高さも重要
解体後の土地を、
どの高さで整地するか。
新しい住宅の、
基礎高さ。
駐車場。
道路。
排水。
外構。
と関係します。
解体会社だけで高さを決めないことが重要です。
「きれいな更地」にしすぎる必要はない場合も
解体会社が、
「きれいに整地しておきます」
と言っても、新築工事ですぐ掘削する場所もあります。
建替えでは、
見た目のきれいさより、新築工事に適した状態
にすることが重要です。
新築会社の現場確認を入れる
おすすめは、
解体完了。
↓
住宅会社・現場監督等が確認。
↓
地盤調査。
↓
必要な対策。
↓
基礎工事。
という流れです。
建築確認などの準備も必要
新築工事を始めるには、必要な設計・申請・手続きが整っている必要があります。
解体が終わっていても、
新築側の準備が完了していなければ着工できません。
住宅ローンの資金スケジュールも確認
着工金。
つなぎ資金等。
住宅ローン。
などの手続きが関係する場合があります。
建築側だけではなく、
資金面でも着工準備が整っているか
を確認します。
解体前から新築準備を進める
効率よく建替えるなら、
解体が終わってから、
「さて、間取りを考えよう」
では遅いです。
解体前に、
間取り。
配置。
住宅性能。
見積り。
住宅ローン。
申請。
などをできる範囲で進めます。
仮住まいを短くするポイント
仮住まい期間を短くしたいなら、
解体期間を無理に短縮するより、解体前に新築準備を終わらせておく
ことが重要です。
ただしスケジュールを詰めすぎない
解体完了翌日に基礎工事。
というギリギリの日程では、
地中物。
地盤。
天候。
などで遅れたときに対応しにくくなります。
一定の余裕を持たせます。
よくある失敗例
「解体が終わればすぐ着工できる」
と思っていた。
ところが、
解体後に地盤調査。
↓
地盤対策検討。
↓
地中物確認。
↓
既存配管処理。
が必要になった。
新築着工が想定より遅れ、仮住まい期間も延びた。
「解体後に何を確認するかまでスケジュールに入れればよかった」
と感じた。
チェックポイント
- 解体完了後の現場確認を予定したか
- 地盤調査時期を確認したか
- 地盤対策の可能性を考えたか
- 地中埋設物を確認するか
- 既存杭の有無を確認したか
- 給排水設備を確認したか
- 境界杭を確認したか
- 整地高さを住宅会社と共有したか
- 新築の申請・融資準備が整っているか
- 解体と基礎工事の間に余裕があるか
まとめ
解体後、
必ず翌日から新築工事を始められるわけではありません。
基本的には、
解体・整地
↓
現場確認
↓
必要に応じて地盤調査
↓
地中物・既存杭・配管等を確認
↓
必要な地盤対策
↓
基礎工事
という流れを考えます。
住宅会社へ、
「解体はいつ終わりますか？」だけではなく、「解体完了から基礎着工までに何を確認し、最短でいつ基礎工事へ入れる予定ですか？」
と聞く。
そして、
仮住まい期間を短くしたいなら、解体を急がせるのではなく、解体前に新築側の準備をできるだけ終わらせておく。
これが建替えをスムーズに進めるポイントです。
