安い土地を買ったのに、家づくりの総額が高くなるのはなぜ？｜デザインハウス久留米福岡

質問

「久留米市周辺で土地を探しています。希望していたエリアに、相場より500万円ほど安い土地を見つけました。

土地代を節約できれば、その分を建物に使えると思っています。

ところが、安い土地を買ったのに、家づくりの総額が高くなることがあると聞きました。

なぜ土地の価格が安いのに、最終的な費用が高くなるのでしょうか？」

結論｜安い土地が、安く家を建てられる土地とは限りません

土地の販売価格が安くても、地盤改良・造成・上下水道・擁壁・解体・外構などの工事費が必要になり、結果として家づくりの総額が高くなることがあります。

土地購入で比較するべきなのは、土地価格だけではありません。

本当に重要なのは、次の3つです。

• その土地を購入するために必要な費用
• 希望する住宅を建てられる状態にするための費用
• 土地・建物・付帯工事・諸費用を含めた最終総額

例えば、土地が500万円安くても、追加工事に600万円かかれば、必ずしもお得とはいえません。

不動産屋の視点で考える土地選びは、「土地をいくらで買えるか」ではなく、「希望の家に住み始めるまで、全部でいくら必要か」で判断することが基本です。

① 土地の販売価格と、家を建てられる状態にする費用は違う

不動産広告に表示される土地価格は、通常、その土地の売買代金です。

しかし、注文住宅を建てるためには、土地の状態に応じた工事が必要になる場合があります。

例えば、道路との高低差がある土地では造成工事、地盤の条件によっては地盤改良、上下水道の設備が整っていなければ引込み工事が必要になることがあります。

つまり、土地価格が安くても、すぐに希望の家を建てられるとは限りません。

土地の購入価格と、建築可能な状態にする費用は分けて考える必要があります。

② 500万円安い土地でも、最終総額が逆転する具体例

例えば、2つの土地を比較します。

A土地はB土地より500万円安く販売されています。

しかし、造成や上下水道などの追加工事を含めると、A土地のほうが50万円高くなります。

さらに、これに建物本体価格、登記費用、住宅ローンの諸費用などが加わります。

※上記は説明用の仮定であり、久留米市内の平均価格や実際の工事見積りではありません。

土地代だけなら安いA土地が、家づくり全体では高くなることもあるのです。

③ 地盤改良費が必要になることがある

土地を購入するとき、見た目が平らで整っていると、すぐに家を建てられそうに感じるものです。

しかし、地表が平らであることと、建物を安全に支えられる地盤であることは別の話です。

地盤調査の結果によっては、地盤改良工事が必要になる場合があります。

注意したいのは、契約前には地盤の状態を十分確認できないケースもあることです。

土地の売主、不動産会社、住宅会社に、過去の地盤調査資料や造成履歴が残っていないか確認しましょう。

地盤改良費を最初から0円と決めつけず、調査結果によって費用が発生する可能性を資金計画に入れておくことが重要です。

④ 上水道がある土地でも、引込み工事が必要な場合がある

不動産広告に「上水道あり」と記載されていても、そのまま住宅で使用できるとは限りません。

確認したいのは、前面道路に水道本管があるか、敷地内まで給水管が引き込まれているか、既存の管径や設備が計画する住宅に適しているかという点です。

引込みがない場合、新たに道路を掘削して給水管を設置する必要が生じることがあります。

また、私道を掘削する場合は、権利関係や承諾の確認が必要になる場合があります。

「水道あり」という表示だけで安心せず、住宅で使用できる状態にするまでの費用を確認しましょう。

⑤ 下水道が利用できず、浄化槽が必要になることも

土地によっては公共下水道を利用できず、浄化槽の設置が必要になる場合があります。

浄化槽を設置する場合は、設置工事費だけでなく、設置スペース、放流先、配管、維持管理なども考える必要があります。

一方、公共下水道が利用できる区域でも、敷地への接続工事や負担金などが必要になるケースがあります。

久留米市・筑後市・大木町周辺で土地を探す場合も、土地ごとに排水条件を確認することが重要です。

上下水道の整備状況は、土地価格だけでは分からない重要な建築費用の一つです。

⑥ 道路との高低差がある土地は造成費に注意

道路より高い土地、または道路より低い土地では、建物の配置や駐車場の計画によって造成工事が必要になる場合があります。

例えば、盛土、切土、土留め、排水対策、残土処分などです。

土地が広くても、道路との高低差が大きいと、駐車場から玄関までの動線や階段の設置に影響することもあります。

また、敷地の一部に傾斜がある場合、平坦に利用できる部分が限られる可能性があります。

購入前に、土地の高低差と必要な造成工事を確認することが大切です。

⑦ 古い擁壁がある土地は補修・再築造費用も考える

擁壁とは、高低差のある土地で土を支えるための構造物です。

古い擁壁が残る土地では、ひび割れ、傾き、排水の状態、過去の築造記録などを確認する必要があります。

見た目に大きな問題がなくても、住宅の建築計画によって安全性の確認や補修などが必要になる場合があります。

また、擁壁を再築造する場合は、工事内容や敷地条件によって費用が大きく変わる可能性があります。

擁壁のある土地は、土地価格だけで判断せず、安全性と必要な工事費を調査してから購入を検討しましょう。

⑧ 古家付き土地は解体費だけで終わらない場合がある

古家付き土地が更地より安く販売されていることがあります。

しかし、既存建物を解体して新築する場合、解体費が必要になります。

さらに、残置物の撤去、アスベストの事前調査や必要な対策、地中埋設物の処理などが必要になる可能性があります。

敷地境界付近の塀や樹木なども、撤去・保存の判断が必要です。

解体工事の費用は、建物の構造、規模、敷地条件、道路状況などによって異なります。

古家付き土地を購入する際は、購入価格と解体費を合わせて比較しましょう。

⑨ 道路が狭い土地は、建築費にも影響する

前面道路が狭い土地では、建築工事の際に資材搬入や重機の進入が難しくなる場合があります。

大型車両が入れなければ、小型車両での運搬や別の施工方法が必要となり、工事費が増える可能性があります。

また、道路の種類や幅員によっては、セットバックが必要になることもあります。

セットバックとは、道路幅を確保するために敷地を後退させることです。

セットバックが必要な場合は、建物の配置や駐車計画にも影響する可能性があります。

土地が安くても、道路条件によって希望する家が建てにくくなることがあります。

⑩ 境界が未確定だと測量費や調整が必要になる

土地を購入するときには、隣地との境界が明確になっているか確認する必要があります。

境界杭や金属プレートが見当たらない場合、過去の測量図や境界確認書などの資料を確認します。

境界が未確定の場合、必要に応じて測量や隣地所有者との確認が必要になることがあります。

その結果、費用が発生したり、予定していた契約・着工時期に影響したりする可能性があります。

また、塀や屋根などが境界を越えている「越境」の問題にも注意が必要です。

土地の面積だけでなく、どこまでが自分の土地なのかを確認することが重要です。

⑪ 農地が安くても、住宅を建てられるとは限らない

久留米市・筑後市・大木町周辺で土地を探していると、田や畑などの農地が候補になることもあります。

農地に住宅を建てる場合には、農地転用に関する手続きなどが必要になることがあります。

さらに、都市計画法上の区域区分、接道条件、開発許可など、別の建築条件も確認しなければなりません。

つまり、農地転用ができることと、希望する住宅を建てられることは同じではありません。

価格が安い農地ほど、契約前に建築の可否と手続きの見通しを確認する必要があります。

⑫ ハザードマップを確認せず価格だけで決めない

土地購入では、価格や広さに加え、自然災害に関する情報も確認したいところです。

久留米市周辺では、検討する場所に応じて洪水、内水氾濫、土砂災害などの情報を確認する必要があります。

ハザードマップには一定の想定条件があり、指定区域外なら絶対に安全という意味ではありません。

土地の高さ、周辺の水路、道路の冠水履歴、避難経路なども確認しましょう。

なお、ハザードマップ上のリスクだけで個別の土地の良し悪しを断定することはできません。

災害リスクを理解したうえで、建物計画や避難計画も含めて土地を選ぶことが重要です。

⑬ 安い土地でも駐車場や外構工事が高くなることがある

土地の形状や高低差によって、外構工事費は変わります。

例えば、駐車場のコンクリート、土留め、フェンス、アプローチ、排水設備などです。

車を2台駐車したい場合、建物だけでなく車の出し入れやドアの開閉に必要なスペースも確保しなければなりません。

土地が広くても、道路との位置関係が悪いと、駐車場の造成費が増えることがあります。

反対に、比較的コンパクトな土地でも、建物と駐車場を効率よく配置できれば、外構費を抑えられる場合があります。

外構は家が完成してから考えるのではなく、土地選びの段階で予算に入れておきましょう。

⑭ 不動産屋の視点で確認したい5つのポイント

土地を購入する前に、少なくとも次の5項目を確認しましょう。

この5項目は、土地価格だけでは分からない問題を発見するための基本です。

すべての費用を契約前に確定できるとは限りませんが、未確定の費用を明らかにするだけでも、資金計画の精度は高まります。

⑮ 土地を購入する前に「土地＋建物＋諸費用」を試算する

土地購入で失敗しないためには、希望する住宅を建てた場合の総額を比較することが重要です。

例えば、次のような項目を一覧にします。

住宅会社には、次のように質問しましょう。

「この土地に希望する家を建てて、実際に住み始めるまでの総額を試算してください。未確定の工事費も分かるようにしてください。」

土地の販売価格だけで比較するよりも、現実的な判断ができるようになります。

土地購入前の最終チェックリスト

• 土地価格以外の購入諸費用を確認した
• 地盤改良の可能性を確認した
• 上水道の引込み状況を確認した
• 下水道または浄化槽の条件を確認した
• 道路との高低差を確認した
• 擁壁の状態と必要な工事を確認した
• 古家や残置物の撤去条件を確認した
• 建築基準法上の道路と接道条件を確認した
• 境界・越境の有無を確認した
• 農地転用や開発許可の要否を確認した
• ハザードマップを確認した
• 駐車場・外構費を見込んだ
• 希望する間取りが建築できるか確認した
• 土地・建物・諸費用の総額を比較した

まとめ｜安い土地を選ぶより、希望の家が予算内で建つ土地を選ぶ

土地価格が安いことは、家づくりの大きなメリットになる場合があります。

しかし、土地が安くても、地盤改良、造成、上下水道、擁壁、解体などの費用が必要になれば、最終総額が高くなることがあります。

久留米市・筑後市・大木町周辺で土地を探す場合も、土地の価格だけでなく、道路、敷地条件、インフラ、災害リスクまで確認することが大切です。

不動産屋の視点で考えると、重要なのは次の質問です。

「この土地はいくらですか？」

ではなく、

「この土地で希望の家を建て、安心して暮らし始めるまでに総額いくら必要ですか？」

土地選びは、安い土地を見つけることが目的ではありません。

家族が希望する暮らしを、無理のない予算で実現できる土地を選ぶことが目的です。

土地は「買う・建てる・住む・将来売る」という視点で比較しましょう。