擁壁のある土地は危険？購入前に確認すべきポイントは？｜デザインハウス久留米福岡

質問

「久留米市周辺で土地を探していたところ、道路より少し高い位置にある土地を見つけました。

敷地の周囲にはコンクリートの擁壁があり、見た目にはしっかりしているように感じます。

不動産会社からは『昔からある擁壁ですが、これまで問題はありません』と説明されました。

擁壁のある土地は購入しても大丈夫なのでしょうか？

購入後に補修やつくり直しが必要になることはありますか？」

結論｜擁壁があるだけで危険とは限りませんが、安全性と費用の確認が必要です

擁壁のある土地がすべて危険というわけではありません。しかし、擁壁の構造、築造時期、劣化状況、排水状態などによっては、安全性の確認や補修・補強・再築造が必要になる場合があります。

特に注意したいのは、擁壁が一見しっかりしているように見えても、内部の構造や地盤の状態までは分からないことです。

また、購入後に擁壁の工事が必要になると、建物本体とは別にまとまった費用が発生する可能性があります。

購入前には次の5つを確認しましょう。

• 擁壁の種類と高さ
• ひび割れ・傾き・膨らみなどの異常
• 水抜き穴や排水の状態
• 築造時の図面・許可・検査記録
• 新築時に補修・補強・再築造が必要か

不動産屋の視点では、擁壁のある土地は「土地が安いか」だけでなく、「安全に希望の家を建てられるか」「必要な工事費はいくらか」で判断することが重要です。

① そもそも擁壁とは？

擁壁とは、土地に高低差がある場所で、土が崩れないように支えるための構造物です。

例えば、道路より高い宅地や、隣地より高い場所に造成された土地などで見られます。

擁壁には、鉄筋コンクリート造、重力式コンクリート造、適切に設計された間知ブロック積みなど、さまざまな構造があります。

土地の形状や高低差、地盤条件によって必要な構造が異なります。

擁壁があるから危険ということではなく、その土地の条件に適した構造で、安全に築造・維持されているかが重要です。

② 古い擁壁は危険なの？

擁壁は、築造から長い年月が経過すると、ひび割れや変形、排水機能の低下などが生じる場合があります。

しかし、古いから必ず危険というわけではありません。

一方、新しい擁壁でも、設計や施工、排水計画などに問題があれば、安全性を十分に確保できない可能性があります。

重要なのは築造年数だけでなく、構造と現在の状態です。

特に、過去の図面や施工記録がない場合は、現地調査だけでは判断できないこともあります。

「昔から問題が起きていない」という説明だけで、安全性が証明されたと考えないことが大切です。

③ ひび割れ・傾き・膨らみは危険のサイン？

擁壁の状態を確認する際には、ひび割れ、傾き、膨らみなどに注意します。

代表的な確認項目は次のとおりです。

ただし、ひび割れの大きさだけで危険度を確定できるわけではありません。

また、見た目に異常がなくても安全性を保証できるわけではありません。

異常が疑われる場合は、擁壁や地盤に詳しい専門家による調査を依頼しましょう。

④ 水抜き穴が重要なのはなぜ？

擁壁の背面には、雨水などが浸透することがあります。

排水が十分でないと、擁壁の背後に水圧が作用し、擁壁へ大きな負担がかかる可能性があります。

そのため、擁壁の構造や条件によっては、水抜き穴や背面の排水対策が重要になります。

購入前には、水抜き穴が設けられているか、詰まりや排水不良がないかなどを確認しましょう。

ただし、すべての擁壁に同じ形式の水抜き穴が必要というわけではありません。

構造によって適切な排水方法は異なります。

擁壁はコンクリート部分だけでなく、排水が適切に機能しているかも確認する必要があります。

⑤ 擁壁の上に家を建てる場合は何を確認する？

擁壁の上に住宅を建てる場合、建物の基礎や地盤に関する確認が重要です。

特に、擁壁の近くに住宅を配置すると、建物の荷重や基礎の位置が擁壁の安全性に影響する場合があります。

また、擁壁の構造や地盤条件によって、建物を配置できる範囲が制限される可能性もあります。

例えば、希望する平屋を擁壁近くまで配置したい場合でも、構造上の検討によって建物を離す必要が生じることがあります。

このような条件は、土地の面積だけでは分かりません。

購入前に、擁壁の位置と希望する建物の配置を建築士などへ確認してもらうことが重要です。

⑥ 擁壁の高さによって必要な確認は変わる？

擁壁の高さや構造、土地の造成状況によって、関係する法令や確認手続きが異なります。

例えば、建築基準法や宅地造成及び特定盛土等規制法などに基づく規制が関係する場合があります。

また、擁壁の高さが2mを超える場合には、建築基準法上の工作物の確認が必要となるケースがありますが、適用関係には例外や個別条件があります。

したがって、単に「2m以下だから安全」「2mを超えるから危険」と判断することは適切ではありません。

高さが低くても、劣化や排水不良、背面地盤の状態によって問題が生じる可能性があります。

擁壁の高さだけでなく、構造・築造経緯・適用される法令を確認しましょう。

⑦ 造成工事の図面や検査記録は必要？

擁壁のある土地を購入するときは、過去の造成工事に関する資料が残っているか確認しましょう。

例えば、次のような資料です。

• 造成工事の設計図
• 擁壁の構造図
• 許可書や検査済証など
• 過去の補修・補強記録
• 地盤調査に関する資料

これらの資料があれば、擁壁の構造や築造時の条件を確認する手掛かりになります。

ただし、資料があるだけで現在の安全性が保証されるわけではありません。

また、古い擁壁では、必要な書類が残っていない場合もあります。

資料の確認と現地の状態確認を合わせて行うことが大切です。

⑧ 擁壁をつくり直す場合、費用はいくらかかる？

擁壁の補修・補強・再築造費用は、構造、高さ、延長、地盤、施工条件などによって大きく異なります。

例えば、道路から重機が入れる土地と、住宅が密集して施工スペースが限られる土地では、工事方法が変わることがあります。

また、既存擁壁の撤去、残土処分、排水設備の設置などが必要になる場合もあります。

次の例は、土地比較のための仮定です。

※説明用の仮定であり、実際の擁壁工事の相場や見積額ではありません。

この例では、土地価格が300万円安いA土地でも、擁壁工事を含めると100万円高くなります。

擁壁のある土地では、工事が必要かどうかを確認し、必要な場合は専門業者による見積りを取得しましょう。

⑨ 大雨や地震の際にも擁壁を確認したい理由

擁壁には、背面の土や水から力が作用します。

大雨によって地盤内の水分が増えると、排水状態や地盤条件によっては擁壁への負担が増す可能性があります。

また、地震時には土圧などの条件が変化し、擁壁や背面地盤に影響が生じることがあります。

そのため、擁壁の状態だけでなく、排水路、周辺の地形、造成履歴なども確認することが重要です。

久留米市・筑後市・大木町周辺で土地を探す場合も、該当する場所のハザード情報や地形条件を調べましょう。

ただし、ハザードマップだけで擁壁の安全性を判断することはできません。

大雨や地震への備えとして、擁壁の健全性と周辺地盤の条件を合わせて確認する必要があります。

⑩ 擁壁のある土地を購入する前に、誰に何を確認する？

擁壁のある土地では、不動産会社からの説明に加えて、建築士や擁壁・地盤に詳しい専門家による調査を検討しましょう。

まず、不動産会社には次のように質問します。

「この擁壁はいつ、どのような構造でつくられたものですか？ 設計図や許可・検査記録は残っていますか？」

続いて住宅会社には、

「この擁壁を現在の状態で利用して、希望する住宅を建てられますか？ 補修・補強・再築造が必要な場合、費用を含めて検討できますか？」

と確認しましょう。

必要に応じて、行政庁に法令上の規制や許可の履歴を確認することも重要です。

土地購入の前に擁壁の状態を調べることで、建築の可否と必要な費用をより具体的に把握できます。

擁壁のある土地を購入する前の最終チェックリスト

• 擁壁の種類・高さ・延長を確認した

• ひび割れ・傾き・膨らみを確認した

• 水抜き穴や排水の状態を確認した

• 築造時期や造成履歴を確認した

• 擁壁の設計図・構造図を確認した

• 許可・検査記録の有無を確認した

• 周辺地盤の沈下や亀裂を確認した

• 希望する住宅の配置に問題がないか確認した

• 適用される法令や規制を確認した

• 必要な補修・補強工事を確認した

• 必要な場合は工事費の見積りを取得した

• 大雨・地震時のリスクを考慮した

• 将来の維持管理費も考えた

• 土地・建物・擁壁関連工事の総額を比較した

まとめ｜擁壁のある土地は、安全性と工事費を確認してから判断する

擁壁のある土地がすべて危険というわけではありません。

適切に設計・施工され、現在も良好な状態に保たれている擁壁であれば、住宅地として利用できる場合があります。

しかし、擁壁の劣化や排水不良、構造上の問題がある場合には、補修・補強・再築造などの対策が必要になる可能性があります。

また、土地価格が安くても、擁壁関連の工事費によって家づくりの最終総額が高くなる場合があります。

土地購入前には、

「この擁壁は古いけれど大丈夫ですか？」

だけではなく、

「この擁壁の安全性はどのように確認できますか？ 希望する住宅を建てるために追加工事が必要ですか？」

と確認しましょう。

擁壁のある土地は、見た目や販売価格だけで判断せず、安全性・建築条件・必要な工事費を確認したうえで購入を検討することが重要です。