「土地を契約してから地盤改良で高額な追加費用が出るのが怖いです。購入前に金額を確定できませんか？」
結論
土地購入前に、
地盤改良が必要か、費用がいくらかを正確に確定できないケースがあります。
そのため重要なのは、
地盤改良費を0円前提にしないこと。
土地購入前から、
地盤関連の予備費を家づくり総予算の中に確保
しておきます。
① なぜ土地購入前に確定しにくい？
地盤対策は、
土地だけでなく、
建物位置。
建物の大きさ。
構造。
重量。
基礎計画。
なども関係します。
建物計画が決まっていなければ、最終的な判断が難しい場合があります。
② 「地盤改良費50万円予算」で大丈夫？
一律には言えません。
必要な地盤対策によって費用は大きく変わるため、
「どの土地でも50万円」
「100万円あれば絶対大丈夫」
という決め方は避けます。
③ 見積書の「地盤改良別途」に注意
住宅会社の見積書に、
地盤改良工事 別途
と書かれていたら、その金額は現在の総額に入っていない可能性があります。
④ 「地盤改良予算○万円」も確定額ではない
見積書に、
地盤改良予算100万円。
と入っていても、
実際の調査結果によって金額が変わる可能性があります。
※金額は説明用の例です。
予算取りと確定金額を分けて考えます。
⑤ 土地が安いから予備費を使える？
例えば、
土地予算1,000万円。
↓
気に入った土地800万円。
↓
200万円余った。
なら、その一部を地盤・造成などの予備費として残す考え方があります。
⑥ 余った200万円を建物へ全部使わない
土地が安く買えた。
↓
キッチン＋50万円。
床材＋50万円。
造作＋100万円。
↓
その後、地盤改良が必要。
では予算オーバーにつながります。
土地関連費用が確定するまで余裕資金を残すことが重要です。
⑦ 近隣データで予測できる？
周辺の地盤データや過去の施工実績は、参考情報として利用できる場合があります。
しかし、
近所で改良不要だった＝この土地も不要
とは断定できません。
⑧ 売主が地盤調査している場合は？
分譲地などでは、造成・地盤に関する資料が用意されている場合があります。
資料があるなら確認します。
ただし、その資料だけで今回の住宅について地盤対策不要と確定できるかは住宅会社等へ確認します。
⑨ 地盤改良費だけを予備費にしない
土地購入後に増える可能性があるのは、
地盤。
造成。
水道。
残土。
外構。
などです。
そのため、
土地関連予備費
としてまとめて考える方法もあります。
⑩ 予備費を住宅ローン限度額いっぱいまで使わない
例えば、
借入可能額4,000万円。
予定総額3,900万円。
残り100万円だけ。
では、土地条件による追加費用が発生したときに対応しにくくなります。
※金額は説明用の例です。
⑪ 地盤改良が不要ならどうする？
地盤調査後に、
改良不要。
となれば、確保していた予備費を、
外構。
家具・家電。
貯蓄。
借入額削減。
などへ回すことができます。
最初から使ってしまわないことに意味があります。
⑫ 土地契約前に住宅会社へ確認
住宅会社には、
過去の地形。
造成状況。
近隣データ。
建物計画。
などから、
どの程度の予備費を確保しておくべきか
相談します。
チェックポイント
- 地盤費を0円にしていないか
- 「別途」を確認したか
- 予算取りと確定額を分けたか
- 建物配置を考えたか
- 造成資料を確認したか
- 周辺地盤情報を確認したか
- 土地関連予備費を残したか
- オプションへ使い切っていないか
- 調査後の増減を確認したか
- 総予算に余裕があるか
まとめ
地盤改良費で大切なのは、
「購入前に絶対金額を当てること」ではなく、「分からない費用を最初から予算に入れておくこと」です。
住宅会社には、
「地盤改良はいくらかかりますか？」だけではなく、「現時点で確定できない地盤・造成費に備えて、総予算の中にどの程度の予備費を残すべきですか？」
と相談する。
そして、
地盤改良が不要なら余裕資金になる。
必要なら予定していた予算から支払える。
この状態を作ってから土地を購入する。
土地選びでは「確定している金額」だけでなく、「まだ確定していない金額」まで含めて資金計画を作ることが重要です。
