住宅ローンは金利だけ比較すればいい？融資手数料や保証料で何が変わる？｜デザインハウス久留米福岡

質問

「久留米市で注文住宅を建てるため、住宅ローンを比較しています。

金融機関によって金利が違うので、できるだけ金利の低い銀行を選ぼうと思っています。

しかし、住宅会社から『金利だけでなく、融資事務手数料や保証料も比較したほうがいい』と言われました。

住宅ローンは金利が低ければ一番お得なのではないでしょうか？

融資事務手数料や保証料には、どのような違いがあるのでしょうか？」

結論｜住宅ローンは金利だけでなく、手数料・保証料・保障内容まで含めて比較する

住宅ローンは、表示金利が低い金融機関を選べば必ず得になるわけではありません。融資事務手数料、保証料、団体信用生命保険、繰上返済の条件などによって、実際の負担が変わります。

例えば、3,000万円の住宅ローンで融資事務手数料が借入額の2.2％なら、手数料は66万円です。

一方、事務手数料が比較的少額でも、別途保証料が必要だったり、適用金利が高く設定されていたりする場合があります。

住宅ローンを比較する際には、次の5つが重要です。

• 適用金利と金利タイプ
• 融資事務手数料
• 保証料の有無と支払方法
• 団体信用生命保険の保障内容
• 毎月返済額・総返済額・借入時の現金負担

不動産屋の視点では、「金利が何％か」だけでなく、「住宅を取得して完済するまで、どのような費用とリスクを負担するか」で判断することが重要です。

① 住宅ローンの金利が低ければ必ず得なの？

住宅ローンの金利は、借入れたお金に対して支払う利息を計算するための割合です。

同じ借入額・返済期間・返済方式で、金利が完済まで変わらないと仮定すれば、金利が低いほど利息負担は少なくなります。

しかし、実際の住宅ローンには、金利以外の費用や条件があります。

例えば、融資事務手数料、保証料、団体信用生命保険の保障内容などです。

また、変動金利型の場合は、将来の金利が変わる可能性もあります。

金融機関の広告に表示されている金利が、そのまますべての申込者に適用されるとも限りません。

審査結果や融資条件によって、実際の適用金利が異なる場合があります。

住宅ローンは「表示金利が一番低い銀行」ではなく、「自分たちに適用される条件」で比較する必要があります。

② 融資事務手数料とは何？

融資事務手数料とは、金融機関が住宅ローンの融資手続きを行う際などに必要となる手数料です。

「融資手数料」「事務取扱手数料」などと呼ばれることもあります。

融資事務手数料には、主に定率型と定額型があります。

例えば、借入額の2.2％を融資事務手数料とする商品では、借入額によって手数料が変わります。

一方、定額型は借入額によって手数料が変わらない方式ですが、金利や保証料などの条件も比較する必要があります。

事務手数料が定額だから必ず安い、定率だから必ず高いとは判断できません。

③ 借入額3,000万円なら手数料はいくら違う？

例えば、住宅ローン3,000万円を借りる場合を考えます。

次の表は、手数料の計算方法を理解するための仮定の例です。

※説明用の比較です。両商品が実際に同じ金利・保証条件で利用できることを示すものではありません。

この例では、事務手数料だけを見ると60.5万円の差があります。

しかし、Bローンに別途保証料が必要だったり、Aローンより金利が高かったりすれば、完済までの負担の差は変わります。

例えば、金利がわずかに異なるだけでも、35年・40年と返済する場合には、支払う利息に差が生じる可能性があります。

住宅ローンは借入時の手数料だけでなく、適用金利と保証料を合わせて比較しましょう。

④ 保証料とは何のために必要なの？

住宅ローンの保証料とは、保証会社を利用する住宅ローンで必要になる場合がある費用です。

保証会社は、借主が返済できなくなった場合に、契約条件に従って金融機関に対して保証債務を履行します。

ただし、保証会社が金融機関へ支払ったからといって、借主の返済義務が自動的になくなるわけではありません。

保証会社が借主に返済を求めることになる場合があります。

保証料の支払方法には、主に次のような方式があります。

• 借入時に一括して保証料を支払う方式
• 保証料相当分が適用金利に上乗せされる方式
• 商品の仕組みとして別途保証料が不要な方式

保証料が不要と表示されていても、融資事務手数料や適用金利などの条件を確認する必要があります。

「保証料0円」という表示だけで、住宅ローン全体の費用が安いと判断しないことが大切です。

⑤ 金利が0.1％違うと、返済額にどれくらい差が出る？

住宅ローンでは、0.1％という金利差でも、借入額と返済期間によっては一定の金額差になります。

例えば、借入額3,000万円、35年返済、元利均等返済、ボーナス払いなしで、金利が完済まで変わらないと仮定します。

※説明用の概算です。現在の実際の住宅ローン金利を示すものではありません。手数料や保証料、税金などは含めません。

この例では、金利が0.1％違うだけで、35年間の返済総額に約58万円の差が生じます。

ただし、変動金利の場合には将来金利が変わるため、契約時点で完済までの総返済額が確定するわけではありません。

金利差が小さくても、長期の返済では影響があることを理解しておきましょう。

⑥ 団体信用生命保険も比較する必要がある？

団体信用生命保険、いわゆる団信は、住宅ローンの借主が死亡した場合などに、契約条件に応じて保険金が住宅ローンの返済に充てられる仕組みです。

一般的な死亡・高度障害などの保障に加え、がんや特定の疾病などに関する保障を選べる商品もあります。

ただし、保障内容や支払条件は商品ごとに異なります。

例えば、がんと診断された場合の保障であっても、対象となる疾病、診断条件、待機期間などに違いがある場合があります。

また、保障を追加すると金利が上乗せされたり、別途費用が必要になったりする商品もあります。

一方、一定の保障が追加負担なしで付いている商品もあります。

金利だけでなく、団信の保障範囲と追加負担を確認し、家族に必要な保障かどうかを考えましょう。

⑦ 繰上返済や借換えの条件も重要

住宅ローンは、借りた後に繰上返済や借換えを検討する場合があります。

繰上返済には、借入元金を減らし、将来の利息負担を軽減できる場合があるというメリットがあります。

ただし、繰上返済の手数料や最低返済額、手続き方法などは金融機関によって異なります。

また、住宅ローンの借換えでは、新しいローンの融資手数料、登記関係費用などが必要になる場合があります。

金利が低くなるからといって、借換えが必ず有利になるわけではありません。

さらに、借入時に支払った融資事務手数料は、繰上返済や借換えをしても原則として返還されない商品が多くあります。

保証料については、契約条件によって一部返戻される場合があります。

将来、繰上返済や借換えをする可能性があるなら、その際の費用や条件も確認しましょう。

⑧ 久留米で土地から家を建てる場合、融資のタイミングにも注意

久留米市・筑後市・大木町周辺で土地を購入して注文住宅を建てる場合、土地代と建物代の支払い時期が異なることがあります。

例えば、土地の決済、建物の契約時、着工時、上棟時、完成時などです。

しかし、住宅ローンの商品によっては、融資の実行時期や分割融資の取り扱いが異なります。

土地代を先に支払う必要がある場合、つなぎ融資などを利用するケースもあります。

つなぎ融資を利用すれば、その手数料や利息が別途必要になる場合があります。

また、土地と建物を一体で融資する場合でも、必要書類や手続き条件は金融機関によって異なります。

注文住宅では、金利だけでなく、土地決済から建物完成までのお金の流れを確認することが重要です。

⑨ 金利が低い銀行でも、総費用が高くなることはある？

例えば、2つの住宅ローン商品を比較するとします。

Aローンは金利が低いものの、借入時の融資事務手数料が高い商品です。

Bローンは金利が少し高いものの、借入時の手数料が少ない商品です。

この場合、返済期間や借入額によって、どちらが有利かは変わります。

また、固定金利と変動金利を比較する場合は、将来金利が変わる可能性も考慮しなければなりません。

住宅ローンの総負担を考えるときは、次のような項目を整理します。

住宅ローンは一つの金利だけで選ぶのではなく、同じ借入額・返済期間を前提に、総費用を比較することが大切です。

⑩ 住宅会社・金融機関へ何を確認すればよい？

住宅ローンを比較する際には、金融機関に同じ借入額・返済期間で試算を依頼しましょう。

例えば、借入額3,000万円、35年返済、ボーナス払いなしという条件です。

そのうえで、各金融機関の適用金利、融資事務手数料、保証料、団信の保障内容、借入時に必要な現金などを確認します。

注文住宅の場合には、土地代や着工金などの支払い時期にも対応できるかが重要です。

金融機関や住宅会社には、次のように質問しましょう。

「金利だけでなく、融資事務手数料・保証料・団信の費用・土地決済から完成までの融資費用を含めた比較表を作ってください。」

さらに、

「毎月返済額、総返済額、借入時に必要な現金をそれぞれ教えてください。」

と確認すると、実際の負担を把握しやすくなります。

住宅ローンを比較するための最終チェックリスト

• 広告金利ではなく自分に適用される金利を確認した
• 変動金利と固定金利の違いを理解した
• 融資事務手数料の計算方法を確認した
• 保証料の有無と支払方法を確認した
• 団信の保障内容を確認した
• 団信の追加費用や金利上乗せを確認した
• 繰上返済の条件を確認した
• 借換え時の費用を考慮した
• 土地決済から完成までの融資方法を確認した
• つなぎ融資などの費用を確認した
• 借入時に必要な現金を把握した
• 同じ借入額・返済期間で複数の商品を比較した
• 住宅購入後も生活資金を確保できる

まとめ｜住宅ローンは「金利が低い銀行」より「総負担が分かる銀行」で選ぶ

住宅ローンを選ぶとき、金利は非常に重要な比較項目です。

しかし、金利だけで住宅ローンの有利・不利を判断することはできません。

融資事務手数料、保証料、団体信用生命保険、繰上返済の条件などによって、借入れから完済までの負担は変わります。

また、土地から注文住宅を建てる場合は、土地代や着工金の支払い時期と融資条件も重要です。

金融機関を比較するときは、

「金利が一番低い銀行はどこですか？」

だけではなく、

「手数料・保証料・保障内容・融資方法まで含めて、わが家に合う住宅ローンはどれですか？」

と確認しましょう。

住宅ローンは、表示金利の低さだけでなく、借入時の費用・毎月の返済・将来の負担を同じ条件で比較して選ぶことが重要です。