質問
「久留米市周辺で土地を探していたところ、価格も立地も希望に合う土地を見つけました。
人気のエリアなので、ほかの人に買われる前に契約したいと考えています。
住宅会社や間取りは土地を購入してから決めても大丈夫でしょうか？
土地を先に買ってしまうと、希望していた平屋や4LDKが建てられなくなることがあるのでしょうか？」
結論｜土地を先に購入すると、希望の家が建たない場合があります
土地を購入してから間取りを考えると、建ぺい率・容積率・道路条件・敷地形状・駐車場の配置などによって、希望する住宅が建てられないことがあります。
また、住宅自体は建てられても、造成・地盤改良・上下水道・外構などの追加費用が増え、当初の予算内では希望の間取りを実現できなくなる場合があります。
土地選びで大切なのは、次の5つです。
- 希望する建物の大きさが確保できるか
- 間取りと駐車場を無理なく配置できるか
- 道路・建ぺい率・容積率などの建築条件を満たすか
- 土地に必要な追加工事費はいくらか
- 土地・建物・諸費用の総額が予算に収まるか
不動産屋の視点で考えると、土地は「買えるか」だけでなく、「希望する家を建てて暮らせるか」で選ぶ必要があります。
① 土地と建物を別々に決めると何が問題になる？
土地を探すとき、最初に気になるのは立地や価格ではないでしょうか。
「学校に近い」「通勤に便利」「希望エリアなのに安い」といった条件は、土地を選ぶ重要な要素です。
しかし、注文住宅では、土地を購入することが最終目的ではありません。
その土地に希望する住宅を建て、実際に暮らし始めることが目的です。
土地を購入した後に住宅会社へ相談すると、希望する間取りが敷地に入らなかったり、予想していなかった工事費が必要になったりする場合があります。
土地と建物を別々に考えるのではなく、一つの家づくり計画として考えることが重要です。
② 同じ50坪でも希望する間取りが建てられるとは限らない
例えば、50坪の土地を購入した場合を考えます。
50坪あれば、30坪程度の住宅を建てられそうに感じるかもしれません。
しかし、建築できる建物の大きさは、土地面積だけで決まりません。
建ぺい率、容積率、土地の形状、道路との位置関係などが関係します。
例えば、土地50坪・建ぺい率40％の場合、単純計算では建築面積の上限は20坪です。
建ぺい率60％であれば、同じ50坪でも建築面積の上限は30坪になります。
| 比較項目 | A土地 | B土地 |
| 土地面積 | 50坪 | 50坪 |
| 建ぺい率 | 40％ | 60％ |
| 建築面積の計算上の上限 | 20坪 | 30坪 |
| 24坪程度の平屋 | 原則難しい | 検討できる可能性がある |
※建ぺい率の特例やその他の法令制限、建物の形状などは考慮しない単純比較です。
土地の坪数を確認するだけでなく、希望する建物の建築面積が確保できるか確認しましょう。
③ 平屋を希望する場合は特に注意
久留米市・筑後市・大木町周辺で、平屋を希望する方もいらっしゃるでしょう。
平屋は生活空間を基本的に1階へまとめるため、同じ延床面積の2階建てと比較すると、より大きな建築面積が必要になる場合があります。
例えば、延床30坪の2階建てなら、1階15坪・2階15坪という構成も考えられます。
一方、延床30坪の平屋では、建物の大部分を1階に配置する必要があります。
そのため、2階建てなら建てられる土地でも、希望する広さの平屋は難しいことがあります。
さらに、駐車場2台、庭、物干しスペースなどを希望すると、必要な敷地条件は変わります。
平屋を建てたい場合は、土地を購入する前に平屋の配置図を作成してもらうことが重要です。
④ 4LDKを希望しても、部屋数を確保できない場合がある
「4LDKが建てられる土地を探している」という相談では、必要な部屋数だけでなく、各部屋の広さも確認する必要があります。
例えば、LDK18帖、主寝室6帖、子ども部屋3室、ファミリークローゼット、パントリーなどを希望する場合です。
それぞれの要望を加えると、当初想定していた延床面積では収まらないことがあります。
さらに、建物の形状によっては廊下が長くなり、実際に使える居室部分が少なくなる場合もあります。
土地を購入してから間取りを検討すると、希望する収納や部屋の広さを削らなければならない可能性があります。
購入前に「4LDKが可能か」だけでなく、「希望する広さと収納を備えた4LDKが可能か」を確認しましょう。
⑤ 土地の形状によって間取りは変わる
同じ面積でも、正方形に近い土地と細長い土地では、建物配置が異なります。
例えば、間口が狭く奥行きが長い土地では、駐車場を縦列にしたり、建物を細長い形状にしたりする必要が生じることがあります。
一方、間口の広い土地では、車を並列に駐車しやすくなる場合があります。
ただし、正方形に近い土地が必ず優れているわけではありません。
変形地でも、設計を工夫することで希望に合う住宅を計画できることがあります。
重要なのは、土地の形が希望する暮らし方に合っているかです。
⑥ 駐車場2台を確保すると建物配置が難しくなる？
久留米市・筑後市・大木町周辺では、夫婦で車を2台所有する家庭もあります。
住宅を建てる際には、建物だけでなく駐車場の配置も必要です。
例えば、車2台を並列で駐車したい場合、道路に面する幅や、車を出し入れするためのスペースが重要になります。
さらに、カーポートを設置する場合には柱の位置や高さも検討しなければなりません。
土地の面積が十分でも、道路との位置関係によっては、駐車場のために建物の形状を変更することがあります。
土地購入前に、実際に使う車の大きさを想定した駐車計画を確認しましょう。
⑦ 建築基準法上の道路でなければ新築できない場合がある
土地に道路のような通路が接していても、必ず住宅を新築できるとは限りません。
建築基準法では、原則として建物の敷地が同法上の道路に2m以上接することが求められています。
見た目は道路でも、建築基準法上の道路として扱われない場合があります。
また、道路に接する幅が不足している場合も、建築が制限されることがあります。
一定の条件を満たせば特例の認定・許可を受けられる場合がありますが、必ず認められるわけではありません。
土地購入前に、道路の種類と接道条件を確認することが必要です。
⑧ セットバックによって使える面積が減ることも
古くから住宅が建っている地域では、幅員4m未満の道路に接する土地もあります。
その道路が建築基準法第42条第2項に該当する場合、建物の新築時などにセットバックが必要になることがあります。
セットバックとは、道路の幅を確保するために敷地を後退させることです。
セットバック部分は、建築面積などを計算する際の敷地面積から除外されます。
その結果、購入した土地の登記面積と、建築計画上の敷地面積が異なる場合があります。
セットバックが必要な土地では、後退後の面積で希望する住宅が建てられるか確認しましょう。
⑨ 南向きの土地でも理想のリビングになるとは限らない
土地の向きは、建物の日当たりや間取りに影響します。
しかし、南向きの土地であれば、必ず明るいリビングができるというわけではありません。
例えば、南側に駐車場を設ける場合、建物の位置や窓の配置によっては、希望するリビングの形にならないことがあります。
また、隣家の高さや窓の位置によって、日射やプライバシーにも影響が出ます。
土地購入前には、希望するLDKの位置と、周辺建物との関係も確認しましょう。
土地の方角だけでなく、実際に建物を配置した状態で日当たりを検討することが大切です。
⑩ 土地の高低差で玄関や駐車場の位置が変わる
道路より高い土地、または低い土地では、玄関や駐車場の配置に工夫が必要になる場合があります。
例えば、道路から玄関まで階段を設ける必要がある土地です。
若いときは問題がなくても、将来の高齢期には段差が負担になることも考えられます。
スロープを設ける場合は、必要な長さやスペースも確認しなければなりません。
さらに、造成、土留め、排水などの工事費が必要になる可能性があります。
土地の高低差は建築費だけでなく、入居後の暮らしやすさにも関係します。
⑪ 建物予算が減って希望の間取りをあきらめることも
土地を先に購入した場合、予想以上に土地関係の費用がかかると、建物に使える予算が減ることがあります。
例えば、家づくりの総予算を3,500万円とします。
| 項目 | 当初計画 | 土地購入後 |
| 土地代 | 1,000万円 | 1,000万円 |
| 土地関連の追加工事 | 100万円 | 400万円 |
| 土地関連以外の諸費用 | 200万円 | 200万円 |
| 建物に使える予算 | 2,200万円 | 1,900万円 |
※説明用の仮定です。実際の工事価格を示すものではありません。
土地関連の工事費が300万円増えると、同じ総予算では建物に使える費用が300万円少なくなります。
その結果、住宅の延床面積を減らしたり、設備や収納を変更したりする必要が生じるかもしれません。
土地が希望どおりでも、家づくり全体の予算に収まるとは限りません。
⑫ 土地購入後に住宅会社を変更できる？
土地購入後でも、建築条件が付いていない土地などでは住宅会社を選べる場合があります。
ただし、土地の購入契約に建築条件が付いている場合は、一定の期間内に指定された住宅会社と建築請負契約を結ぶことなどが条件になっていることがあります。
また、土地に建築条件がなくても、購入後に希望の住宅会社へ相談した結果、追加工事費や建築条件によって予算が合わない場合もあります。
土地契約前に、建築条件の有無と希望する住宅会社で建築できるかを確認しましょう。
⑬ 「良い土地だから急いで契約」は大丈夫？
人気エリアの土地では、購入を急ぎたくなることがあります。
しかし、土地購入後に建築条件や追加工事費の問題が判明しても、契約条件によっては簡単に撤回できない場合があります。
購入前には、少なくとも道路、建築制限、敷地形状、上下水道、資金計画について確認することが重要です。
住宅ローンを利用する場合は、融資条件や契約上の特約についても確認する必要があります。
また、住宅会社には、希望する住宅の概算プランと見積りを依頼しておくとよいでしょう。
購入を急ぐ場合でも、確認すべき重要事項を省略しないことが大切です。
⑭ 土地を買う前に確認したい7項目
| 確認項目 | 確認する内容 |
| ① 建築の可否 | 道路・法令制限 |
| ② 建物の大きさ | 建ぺい率・容積率 |
| ③ 間取り | 希望する部屋数・収納・LDK |
| ④ 駐車場 | 台数・車の出し入れ |
| ⑤ 日当たり | 方角・隣家・窓の位置 |
| ⑥ 土地関係の工事 | 地盤・造成・上下水道 |
| ⑦ 総予算 | 土地・建物・諸費用 |
これらは、土地購入後の想定外の出費や設計変更を防ぐための重要な確認事項です。
⑮ 不動産屋と住宅会社へ何を相談すべき？
土地購入前には、不動産会社と住宅会社に次のように相談しましょう。
「この土地に希望する間取りと駐車場を配置できますか？ また、住み始めるまでの総額はいくらになりますか？」
可能であれば、土地の測量資料や法令条件を確認したうえで、敷地配置図と概算見積りを作成してもらうことをおすすめします。
その際、地盤改良など未確定の費用があれば、予算にどのように見込んでいるかも確認しましょう。
土地購入前の最終チェックリスト
- 希望する住宅の大きさを決めている
- 平屋・2階建ての希望を整理した
- 部屋数と収納の希望を伝えている
- 建ぺい率・容積率を確認した
- 接道条件を確認した
- セットバックの有無を確認した
- 駐車場の配置を確認した
- 日当たりと隣家の状況を確認した
- 土地の高低差を確認した
- 地盤・上下水道・造成費を検討した
- 建築条件付き土地か確認した
- 住宅会社に敷地配置を確認してもらった
- 建物の概算見積りを取得した
- 土地・建物・諸費用の総額を確認した
まとめ｜土地を先に買うのではなく、建てたい家から土地を考える
土地探しでは、価格や立地の良さが大きな判断材料になります。
しかし、土地を購入した後に住宅の間取りを考えると、建築制限や土地の形状、駐車場、追加工事費などによって、希望する家が実現しない場合があります。
特に平屋や4LDKを希望する場合は、建物の大きさだけでなく、駐車場や生活動線を含めた配置計画が重要です。
土地購入前には、
「この土地は希望エリアで予算内ですか？」
だけではなく、
「この土地に希望の家を建てて、無理のない総額で暮らし始められますか？」
と確認することが大切です。
土地選びと間取りづくりは、別々の計画ではありません。
土地を買う前に、希望する家が建てられるかを確認しましょう。
