3,000万円で建てた注文住宅は、将来3,000万円で売れる？｜デザインハウス久留米福岡

質問

「久留米市で3,000万円程度の注文住宅を建てようと考えています。

長く住むつもりですが、将来、転勤や親の介護などで住み替えが必要になる可能性もあります。

住宅の建築費に3,000万円かければ、将来売却するときにも、その価値が残るのでしょうか？

また、断熱性能や耐震性能が高い住宅なら、売却価格も高くなるのでしょうか？」

結論｜建築費3,000万円と将来の売却価格は同じではありません

3,000万円で建てた注文住宅が、将来3,000万円で売れるとは限りません。住宅の売却価格は、新築時にかけた費用だけでなく、土地の価値、建物の築年数、状態、性能、維持管理、地域の需要などによって決まります。

また、注文住宅に高額な設備やこだわった間取りを採用しても、その費用がそのまま中古住宅の売却価格に反映されるわけではありません。

重要なのは、次の5つです。

• 土地と建物を分けて価値を考える
• 築年数だけでなく建物の状態を確認する
• 耐震・断熱などの性能を証明できるようにする
• 維持管理や修繕の記録を残す
• 将来の買主にとって利用しやすい土地・建物かを考える

不動産屋の視点では、住宅は「建てたときの価格」と「将来売れる価格」を分けて考えることが重要です。

① 建築費3,000万円は、売却価格3,000万円を意味しない

注文住宅の建築費には、材料費、工事費、設備費、設計・施工に関係する費用などが含まれます。

しかし、中古住宅の売却価格は、現在の市場で購入希望者がどの程度の価格を支払うかによって変わります。

例えば、3,000万円をかけて住宅を建てても、10年後に同じ3,000万円で売れる保証はありません。

一方、土地の価値が上昇した場合などには、土地と建物を合わせた売却価格が当初の想定を上回る可能性もあります。

ただし、それは建物の建築費がそのまま維持されたことを意味しません。

建築費と将来の売却価格は、計算する目的が異なる数字です。

② 売却価格は「土地」と「建物」に分けて考える

戸建て住宅の売却では、土地と建物を一体で販売する場合が一般的です。

しかし、その価格を考える際には、土地の価値と建物の価値を分けて整理することが役立ちます。

例えば、土地1,000万円、建物3,000万円で取得した住宅の場合、当初の取得費用は合計4,000万円です。

ただし、10年後の売却価格が4,000万円になるとは限りません。

※説明用の仮定であり、土地・建物の将来価格を示すものではありません。取得諸費用や外構費などは含みません。

将来の売却では、土地の市場動向と建物の経年変化などを考える必要があります。

③ 築年数が経つと建物の価値はゼロになる？

中古戸建て住宅では、以前から築年数の経過によって建物の市場価値が低く評価されやすいという課題が指摘されてきました。

国土交通省は2014年、住宅の性能や維持管理の状態を適切に評価するため、「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」を策定しています。

この指針では、築年数だけで一律に建物の価値を判断するのではなく、基礎・構造躯体、設備、内外装、リフォーム履歴などを適切に評価する考え方が示されています。

ただし、指針があるからといって、すべての中古住宅が高く売れるわけではありません。

中古住宅は築年数だけでなく、現在の状態と維持管理の状況を確認することが大切です。

④ 注文住宅のこだわりは売却価格に反映される？

注文住宅では、施主の希望に合わせて間取りや設備を選べます。

例えば、大きな吹き抜け、広い趣味室、高級キッチン、特別な内装材などです。

これらは住む人にとって大きな魅力になることがあります。

しかし、将来の購入希望者も同じ価値を感じるとは限りません。

例えば、趣味専用の部屋が必要ない買主にとっては、一般的な個室のほうが使いやすい場合があります。

注文住宅では、自分たちの満足度と、将来の買主が評価する価値は必ずしも一致しないことを理解しておきましょう。

⑤ 耐震等級3・断熱等級6なら高く売れる？

耐震性能や断熱性能が高い住宅は、購入希望者にとって魅力となる場合があります。

ただし、耐震等級3・断熱等級6というだけで、売却価格が必ず高くなるわけではありません。

立地、築年数、建物の状態、周辺の市場需要なども影響します。

また、住宅性能を説明する際には、評価書や計算資料などがあると役立ちます。

例えば、次のような書類です。

• 住宅性能評価書
• 耐震等級を確認できる資料
• UA値・断熱等級の資料
• 気密測定結果報告書
• 設計図書・施工記録

高性能な住宅を建てる場合は、性能を確保するだけでなく、将来説明できる書類も保管しましょう。

⑥ 土地の条件が悪いと売却価格にも影響する？

住宅の売却では、建物だけでなく土地の条件が重要です。

例えば、道路の種類、接道幅、敷地形状、高低差、災害リスクなどです。

建物が高性能でも、再建築に制限がある土地や、私道の権利関係が不明確な土地では、買主が慎重になる可能性があります。

また、擁壁や造成などに費用が必要な土地では、購入後の負担が売却時の判断に影響する場合があります。

将来の売却も考えるなら、土地購入時から道路・境界・災害リスクを確認することが重要です。

⑦ 3LDKと4LDKではどちらが売りやすい？

住宅の間取りは、買主の家族構成や生活スタイルによって評価が変わります。

例えば、子育て世帯には4LDKが魅力となる場合があります。

一方、夫婦2人や少人数の家庭には、広いLDKと十分な収納を備えた3LDKが合う場合もあります。

そのため、部屋数が多いほど必ず売りやすいとはいえません。

また、同じ4LDKでも、各部屋の広さや動線によって暮らしやすさは異なります。

将来の売却を考える場合も、部屋数だけでなく、使い方を変更しやすい間取りかどうかを確認しましょう。

⑧ 維持管理の記録を残すと何が違う？

中古住宅では、これまでどのように維持管理されてきたかも重要です。

例えば、外壁・屋根の補修、設備交換、防水工事、定期点検などです。

これらの記録が残っていれば、購入希望者に建物の管理状況を説明しやすくなります。

ただし、記録があることだけで売却価格が保証されるわけではありません。

維持管理の記録は、住宅の状態を説明する大切な資料です。

⑨ 住宅ローン残高より安くしか売れないこともある？

住宅を売却する際には、住宅ローン残高との関係にも注意が必要です。

例えば、住宅ローン残高が2,500万円ある時点で、売却価格が2,200万円だった場合を考えます。

単純計算では300万円の差があります。

※説明用の仮定です。仲介手数料や抵当権抹消などの売却諸費用は含んでいません。

実際には売却に必要な諸費用も考えなければなりません。

一般的には、売却時に住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。

長期住宅ローンを利用する場合は、将来の売却価格だけでなく、その時点のローン残高も確認しましょう。

⑩ 将来売れる家を考えるなら、何を確認する？

住宅を建てる前には、現在の暮らしやすさだけでなく、将来の利用や売却についても考えておくことが大切です。

例えば、次のような項目です。

住宅会社や不動産会社には、次のように質問しましょう。

「この土地と住宅は、将来売却する場合にどのような点が評価され、どのような点が問題になりそうですか？」

将来の売却価格を正確に予測することはできませんが、購入前に注意点を把握することは可能です。

将来の資産価値を考えるチェックリスト

• 建築費と売却価格は違うと理解している
• 土地と建物の価値を分けて考えた
• 道路・境界・災害リスクを確認した
• 間取りの将来の使いやすさを考えた
• 耐震・断熱性能を証明できる
• 設計図や施工記録を保管する
• 点検・修繕の履歴を残す
• 住宅設備の維持管理費を確認した
• 将来の住宅ローン残高を試算した
• 不動産会社へ売却時の評価ポイントを確認した

まとめ｜3,000万円で建てた家が、将来3,000万円で売れるとは限らない

注文住宅に3,000万円をかけたとしても、将来同じ金額で売却できる保証はありません。

住宅の売却価格は、土地の立地、建物の状態、築年数、住宅性能、維持管理、市場需要などによって変わります。

また、施主がこだわった高級設備や特別な間取りが、そのまま売却価格に反映されるとは限りません。

家づくりでは、

「3,000万円かけて建てれば、将来もその価値が残りますか？」

だけではなく、

「将来売却するとき、土地と建物の価値をどのように説明できる家ですか？」

と考えましょう。

自分たちの暮らしやすさを大切にしながら、土地の条件、住宅性能、維持管理、将来の使いやすさも考えて家を建てることが重要です。