【土地探しの落とし穴】見た目は綺麗でも要注意？宅建士が教える「買わないほうがいい土地」第3弾：古い擁壁（ようへき）編

今回も不動産のプロである宅建士が「ちょっと待って！」と警鐘を鳴らす土地についてご紹介します。

取り上げるのは、デザインハウス久留米福岡の代表河村が語る「古い擁壁（ようへき）のある土地」です。

土地の価格や上の建物だけに気を取られがちですが、実はその土地を支える「壁」に恐ろしいリスクが隠されているんです…！

1. そもそも「擁壁（ようへき）」ってなに？

高低差のある土地で、土が崩れてしまわないように支えている壁のことを「擁壁」と言います。

土地を探すときは、家そのものだけでなく、この擁壁の状態もしっかりと確認する必要があります。しかし、古い擁壁は年月と共にどうしても劣化してしまいます。

「パッと見は普通に見えるから大丈夫でしょ」と思っても、内部がひっそりと傷んでいるケースが少なくありません。

古い擁壁がある土地には、次のような大きなリスクやトラブルが潜んでいます。

表面に小さなひび割れ（クラック）があると、そこから雨水が染み込み、内部の劣化が一気に進んでしまいます。また、擁壁がほんの少しでも前に「膨らんでいる」ように見えたら、それは危険信号です！専門家にしっかり確認してもらうことをおすすめします。

擁壁には、内部の余分な水を逃がすための「水抜き穴」が必ず必要です。これがないと、土の中に水圧が溜まって壁にかかる負荷（土圧）が強くなり、非常に危険な状態になってしまいます。

もし古い擁壁の安全性に問題があり、作り替えや補強が必要になった場合、数百万円単位の莫大な費用がかかるケースがあります。土地の価格がいくら安くても、これだけの追加費用が発生してしまっては元も子もありません。さらに、壁の状態によっては「建築確認」自体がスムーズに進まないというトラブルも起こり得ます。

建物は古くなれば建て替えることができますが、土地やそれに付随する擁壁は、自分の一存で簡単に取り替えることができません。だからこそ、購入前の見極めが極めて重要になります。

「じゃあ、古い擁壁がある土地は絶対に買ってはいけないの？」というと、必ずしもそうではありません。

新しく頑丈に造られた擁壁や、適切に維持・管理されてきた擁壁であれば、安心してお迎えを検討することができます。ただし、購入を決断する前には、必ず現地で次の5つのポイントをご自身の目でしっかり確認してください。

これらを確認するだけでも、土地選びでの致命的な失敗を大きく減らすことができます。

家づくりにおいて、土地は一生に一度の大きなお買い物。目先の「価格の安さ」だけに惑わされてしまうと、後々想定外の工事費や安全面での大きな不安を抱えることになってしまいます。

プロの宅建士が言うように、価格よりもまず「壁（擁壁）」をしっかり見ることが、失敗しない土地選びの秘訣です。これから土地探しをされる方は、ぜひ今回の内容を参考にしてみてください。

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