【背景と概要】
「今まで何十年もこの家に住んでいて、一度も傾かなかったから、うちの地盤は絶対に大丈夫」と考えるシニアは非常に多いです。しかし、建て替えにおいては、法律（建築基準法）や住宅瑕疵担保責任保険の仕組み上、すべての物件で「地盤調査」を行うことが事実上必須となっています。そして、調査の結果「地盤が弱い」と判定された場合、家を建てる前に「地盤改良工事」を行わなければならず、ここに想定外の巨額の費用が発生します。
【なぜ古い家が大丈夫でも、新築で改良が必要なのか？】
- 建物の重量変化： 昔の木造住宅に比べ、現在の最新住宅は耐震性を高めるために壁や柱が強固になり、断熱材や重い耐震建材を使用するため、建物全体の重量が重くなる傾向があります。
- 判定基準の厳格化： 過去の震災（阪神淡路大震災や東日本大震災など）を経て、国の地盤に対する安全基準は格段に厳しくなりました。昔の基準ではOKだった土地も、現在の基準（スウェーデン式サウンディング試験や面盤調査など）では「要改良」と判定されることが多々あります。
【地盤改良工事の種類と費用感】
地盤の状況に応じて、主に3つの工法があります。
- 表層改良工法（費用：30万〜50万円）： 軟弱地盤が地表から2m程度と浅い場合、土にセメント系固化材を混ぜて固めます。
- 柱状改良工法（費用：50万〜100万円）： シニアの建て替えで最も多い工法。地中にコンクリートの柱を何本も流し込んで建物を支えます。
- 鋼管杭工法（費用：100万〜200万円）： 軟弱地盤が深く、強固な地盤が10m以上先にある場合、鉄製の杭を深く打ち込みます。
【予算管理上の対策】
地盤調査は、原則として「古い家を解体した後」でなければ正確なデータが取れません。つまり、全体の契約を結んだ後に、突然「地盤改良に150万円かかります」と告げられるのです。資金計画が破綻するのを防ぐため、あらかじめ「地盤改良用の予備費として100万〜150万円」を最初から予算に組み込んでおき、もし調査が不要（改良なし）になれば、その分をインテリアや手元資金に回す、というスタンスで進めるのが最も安全です。
