【背景と概要】
シニアの建て替えにおいて最も一般的なパターンが、「土地は親の名義のまま、古い家を解体し、子どもが自分のお金（住宅ローン）で新しい家を建てる」というものです。このとき、子どもは親の土地を借りて家を建てることになりますが、親子間で地代（家賃）を支払わない、または固定資産税程度の少額しか払わない関係を法律上「使用貸借（しようたいしゃく）」と呼びます。ここに、税務署から「贈与」と疑われる落とし穴があります。
【使用貸借における税務の原則】
他人間で土地を借りて家を建てる場合、高額な「権利金」を支払ったり、周辺相場通りの「地代」を支払ったり（賃貸借関係）します。これをしない場合、他人なら「権利金相当額の贈与を受けた」として課税されます。
しかし、「親子間の使用貸借であれば、権利金の支払いがなくても贈与税は一切かからない」という通達（使用貸借通達）があるため、原則として税金面での心配はありません。
【注意すべき「実質的な贈与」の引き金】
問題は、良かれと思って「少しは親にお金を払おう」と、中途半端な金額を支払ってしまうケースです。
- 固定資産税と同等以下の金額を親に支払う： 「使用貸借」とみなされ、贈与税はかかりません。
- 周辺の相場よりは安いが、固定資産税の数倍の金額を支払う： 賃貸借とも使用貸借とも言えないグレーゾーンとなり、税務署から「格安で土地を借りる権利の贈与を受けた」とみなされたり、親に「不動産所得（雑所得）」が発生して確定申告が必要になったりします。
【トラブルを防ぐための実務対策】
親子間で土地を無償で借りる場合は、あらかじめ「土地賃貸借契約書」ではなく「土地使用貸借契約書」を交わしておくか、あえて契約書を作らず、お金のやり取りを一切しない（または固定資産税の実費だけを親の口座に振り込む）形をとるのが最も安全です。
また、将来親が亡くなったとき、この「使用貸借されている土地」の相続税評価額は、他人に貸している土地（借地権）のように下がらず、自用地（自分が使っている土地）として100%の価格で評価される点も、資金計画上覚えておく必要があります。
