【背景と概要】
相続税の計算において、現金と不動産（土地・建物）では、その資産価値の評価方法が大きく異なります。現金は「1円＝1円」としてそのまま課税されますが、不動産は「時価（購入・建築価格）よりも大幅に低い金額」で評価されるため、現金で資産を持っているよりも、建て替えを行って不動産に変える方が、それだけで遺産総額を大きく圧縮できます。これを「一世代またぎの資産圧縮」と呼びます。
【建物の相続税評価額の仕組みと圧縮率】
新築の建物を建てる際、建築費用に2,500万円かかったとしても、その建物の相続税評価額の基準となる「固定資産税評価額」は、一般的に建築費の「約50%〜60%（木造の場合）」程度に設定されます。
つまり、親が手元の現金2,500万円を使って家を建て替えるだけで、その瞬間に相続税の評価対象となる資産価値が約1,250万〜1,500万円にまで目減り（圧縮）します。
- 現金2,500万円のまま相続： 2,500万円に対してそのまま相続税が計算される。
- 2,500万円で家を建て替えて相続： 約1,300万円の価値の資産として計算されるため、差額の1,200万円分にかかるはずだった相続税がまるごと浮く。
【さらに評価を下げる「貸付用」への展開】
もし建て替えた家の一部を賃貸（二世帯住宅の片方を賃貸に回す、または賃貸併用住宅にする）にする場合、その部分は「貸家建付地」および「貸家」として評価されます。
- 建物の評価は、固定資産税評価額からさらに「借家権割合（全国一律30%）」が差し引かれます（実質、建築費の3割〜4割の評価まで下がります）。
- 土地の評価も、借地権割合（地域により50%〜70%）×借家権割合分が減額されます。
【シニアが知っておくべき注意点】
この圧縮効果は絶大ですが、「相続直前の駆け込み建て替え」には税務署の厳しい目が光ります。あまりに露骨な税金逃れとみなされた場合、時価で引き戻されて課税されるリスク（財産評価基本通達6項の適用など）があるため、健康なうちに、将来の暮らしを豊かにするという本来の目的を持って計画・着工することが重要です。
