【背景と概要】
長年連れ添った夫婦間で、自宅の土地や建物を贈与する際、税金を大幅に優遇する通称「おしどり贈与（配偶者控除）」という制度があります。シニアの建て替えにおいて、これまで夫の単独名義だった土地や古い建物を、建て替えを機に妻の名義（または共有名義）に変更し、将来の相続に備えたいという動機でよく利用されます。
【制度の要件と特例の内容】
婚姻期間が「20年以上」の夫婦の間で、居住用の不動産、またはその購入・建築資金を贈与する場合、基礎控除110万円とは別に、「最高2,000万円」まで贈与税が非課税になります（合計2,110万円まで無税で移動可能）。
【建て替え時における活用のメリット】
- 相続財産の分散： 夫の財産があまりに多く、将来の相続税が確実に発生する場合、生前におしどり贈与を使って土地の持ち分の半分（2,000万円分）を妻に移しておくことで、夫死亡時の相続税対象財産を減らすことができます。
- 売却時の特別控除の重複活用： 将来、もし建て替えた家を売却することになった場合、自宅を売ったときの「3,000万円の特別控除（譲渡所得の税金が安くなる制度）」を、夫婦それぞれで3,000万円ずつ、最大6,000万円まで適用できるようになります。
【見落としがちなデメリットと「相続税の罠」】
一見非常に良い制度に見えますが、シニアの建て替えにおいては「逆に使わない方が得だった」というケースが多発しています。原因は以下の2つです。
- 実費コストが高い： 贈与税はかかりませんが、名義を変更するための「登録免許税（不動産評価額の2%）」や、不動産を取得したことによる「不動産取得税」、司法書士への報酬といった実費で数十万円がかかります（相続であれば登録免許税は0.4%、不動産取得税は原則非課税のため、相続まで待った方が圧倒的に安いです）。
- 小規模宅地等の特例との重複： 夫が亡くなった際、配偶者である妻が土地を相続すれば、おしどり贈与を使っていなくても「小規模宅地等の特例」で80%減額されます。つまり、わざわざ生前に高い実費を払って名義を変えなくても、相続まで待てば税金はほぼかからないケースが多いのです。夫の遺産総額が基礎控除を大幅に超えるような富裕層でない限り、安易に飛びつくのは禁物です。
