結論：実家の土地の相続税評価額を「80%オフ（5分の1）」にする、シニアの相続対策における最重要制度です。二世帯住宅に建て替える場合、建物の「登記の方法」を一歩間違えると、特例が一切使えなくなる致命的な落とし穴があります。
「小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等）」とは、亡くなった人（被相続人）が自宅として使っていた土地を、同居していた親族などが相続する場合、その敷地のうち330㎡（約100坪）までの部分の相続税評価額を「80%減額」してくれるという、極めて節税効果の高い制度です。地価の高い都心部などであれば、数千万円から1億円近い土地の価値が5分の1に圧縮されるため、相続税の有無を左右する生命線となります。
実家を解体し、子ども夫婦と一緒に暮らすための「二世帯住宅」へ建て替えるケースでは、この特例を確実に着地させることが最大の目標となります。現在は建物の構造（完全分離型など）に関わらず、同じ一棟の建物にお互いが住んでいれば税務上「同居」と認められます。
しかし、建物の「登記（所有権の組み方）」だけは、以下のルールを厳格に守らなければなりません。
- 〇 正解（共有登記、または親の単独登記）：
二世帯住宅の建物を、親の単独名義、もしくは「親が5割、子が5割」というように、一つの建物を親子で割合を決めて持つ「共有登記」にします。これであれば、土地全体（330㎡まで）に対して、将来8割引きの特例が100%確実に適用されます。
- × 不正解（区分所有登記）：
「1階の親の居住部分は親の名義」「2階の子どもの居住部分は子どもの名義」というように、一つの建物なのに構造上分かれているからといって、分譲マンションのように独立した二つの家として分ける「区分所有登記」にしてしまうと、税務上「親子は別々の他人の家に住んでいる（別居である）」とみなされます。その結果、子どもが住んでいる側の床面積に対応する土地の部分（全体の半分など）について、特例の8割引きが一切使えなくなります。
ハウスメーカーの営業マンの言葉だけを信じるのは危険
建築の打ち合わせ時、営業担当者から「今の法律なら、完全分離の二世帯住宅でも小規模宅地等の特例は使えますから安心してください！」と言われることがあります。構造上は確かに使えるのですが、彼らは司法書士や税理士ではないため、最後の「登記の入れ方（区分所有登記の危険性）」まで把握していないケースが多々あります。二世帯住宅へ建て替える際は、登記書類を作成する前に、必ず相続税に詳しい税理士に図面と登記予定書を確認してもらうことが鉄則です。
