「50代で建替える場合、貯金と住宅ローンを合わせて、いくらまでなら安全ですか？」
これは、
「50代なら○○万円まで」
という答えはありません。
同じ55歳でも、
年収。
預貯金。
退職予定年齢。
退職金。
年金見込み。
住宅ローン。
子どもの教育費。
車。
生活費。
によって安全な金額はまったく違います。
だから重要なのは、
建替え金額ではなく、建替え後に残るお金を見ること
です。
まず年齢だけで決めない
例えば55歳の2人。
Aさん
→ 預貯金3,000万円・子ども独立
Bさん
→ 預貯金1,000万円・大学生2人
では、同じ建替え予算にはできません。
家族ごとの将来支出
から考えます。
50代は大きなお金が動く時期
50代では、
子どもの大学費用。
車の買い替え。
親の介護。
自分たちの老後準備。
などが重なる可能性があります。
そこへ建替え費用が加わります。
まず「建替えに使わないお金」を決める
予算を決めるとき、
「貯金からいくら出せる？」
ではなく、
「いくら残しておきたい？」
から考えます。
これが非常に重要です。
生活予備資金
突然、
病気。
収入減。
車の故障。
家族への支援。
などが発生する可能性があります。
そのため、建替え後も一定の現金・預貯金を残しておく必要があります。
必要額は家庭によって異なります。
医療・介護のお金
50代以降は、
自分。
配偶者。
親。
の医療・介護についても考える時期です。
金額を正確に予測することはできません。
だからこそ、
住宅へ資金を集中させすぎない
ことが大切です。
車の買い替えも忘れない
地方では特に、
夫婦それぞれ車が必要。
という家庭もあります。
10年後までに、
車2台買い替え。
となれば、大きな支出になります。
建替えだけを見て予算を決めないことです。
子どもへの支援
大学。
結婚。
住宅取得。
孫。
など。
どこまで支援するかは家庭ごとに違います。
「子どもへいくら残すべき」という正解ではなく、
自分たちはどうしたいのか
を夫婦で話しておきます。
老後生活費を確認
退職後、
毎月いくらで暮らしたい？
年金はいくら見込める？
不足分はいくら？
これを確認します。
その不足分を預貯金から補うなら、
住宅に使っていいお金はその分少なくなります。
住宅ローンを組むなら完済年齢を見る
55歳で、
20年ローン。
なら完済は75歳。
25年なら80歳。
というように、返済期間によって完済年齢が変わります。
金融機関が貸してくれる期間だけでなく、
自分たちは何歳まで返したいのか
を先に決めます。
「70歳完済」を一つの目標にする方法も
例えば50代半ばなら、
70歳前後までの完済を目標として資金計画をつくり、
毎月返済。
繰上返済。
老後資金。
とのバランスを見る方法があります。
ただし、70歳が全家庭の正解という意味ではありません。
繰上返済ありきにしない
「退職金で返す」
「貯金が増えたら返す」
という計画だけに依存すると、予定が変わったとき困ります。
まずは、
通常返済でも無理がないこと。
そのうえで余裕があれば繰上返済を考えます。
光熱費が下がる場合もある
古い住宅から、
高断熱。
高気密。
高効率設備。
太陽光発電。
などを採用した住宅へ建替えると、光熱費の負担が変わる可能性があります。
ただし、
「必ず○万円下がる」と決めつけないこと。
現在の実際の光熱費と、新居の条件から複数シナリオで考えるのが安全です。
建替え後の維持費も残す
新築して終わりではありません。
将来、
給湯器。
エアコン。
外壁。
屋根。
設備。
などのメンテナンス・交換が必要になります。
住宅修繕資金も老後資金の一部
として考えます。
「払える」より「残せる」で判断
例えば総額3,000万円。
預貯金1,500万円。
ローン1,500万円。
数字上は払える。
でも、
建替え後の預貯金がほとんど残らない。
なら、安心できる計画とは限りません。
※金額は説明用の例です。
3案で比較する
50代の建替えでは、
希望優先
おすすめ標準
安全重視
の3案で、
建替え総額。
自己資金。
住宅ローン。
毎月返済。
完済年齢。
建替え後の金融資産。
を比較すると判断しやすくなります。
よくある失敗例
「最後の家だから」
と希望を全部入れた。
建替え自体はできた。
でも、
預貯金を多く使い、
住宅ローンも大きくなった。
60代になって、
旅行。
車。
医療。
などに使えるお金が気になり始めた。
「建てられる金額ではなく、建てた後に残るお金で決めればよかった」
と感じた。
チェックポイント
- 現在の預貯金を確認したか
- 建替え後に残す金額を決めたか
- 子どもの教育費を考えたか
- 車の買い替えを考えたか
- 親・自分たちの介護を考えたか
- 年金見込みを確認したか
- 老後生活費を考えたか
- 住宅修繕費を残したか
- 住宅ローンの完済年齢を確認したか
- 希望・標準・安全の3案を比較したか
まとめ
50代からの建替えで、
「いくらまで使っていい？」に一律の答えはありません。
考える順番は、
老後に必要なお金
＋生活予備資金
＋車・医療・介護等
＋住宅修繕資金
を先に残す。
そのうえで、
残った自己資金＋無理なく返せる住宅ローン
を建替えに使う。
住宅会社や資金計画の担当者へ、
「3,000万円の家は買えますか？」ではなく、「この建替えをしても、70歳・80歳の時点で生活に余裕が残るか確認してください」
と相談する。
50代の建替えは、「最後にどんな家を建てるか」以上に、「建てた後、どんな人生を送りたいか」から予算を決める。
これが50代からの建替えで最も大切なお金の考え方です。
