「50代で建替えを考えています。貯金もありますが、住宅ローンを使わず現金で建てたほうが安心ですか？」
結論
50代の建替えでは、
住宅ローンをゼロにすることより、建替え後に十分な現金と老後資金を残すこと
が重要です。
そのため、
自己資金＋住宅ローン
を組み合わせる方法も検討します。
現金を全部使えば安心？
例えば、
建替え総額2,500万円。
貯蓄3,000万円。
なら、
「現金2,500万円を使ってローンなし」
と考えたくなります。
しかし建替え後に残る現金は500万円です。
※金額は説明用の例です。
ここで考えるべきなのは、
ローンが0円になったことより、老後に500万円で十分なのか
です。
50代以降にもお金は必要
建替え後にも、
生活費。
車の買替え。
住宅設備交換。
住宅修繕。
子どもへの支援。
その他の将来支出。
などがあります。
だから、
家だけ新しくなって現金がほとんどない
状態は避けたいところです。
住宅ローンを使うメリット
例えば、
現金を一部残し、
建替え費用の一部を住宅ローンにすることで、
手元資金を確保しながら建替える
ことができます。
ただし借りすぎない
逆に、
「現金は使いたくないから全額住宅ローン」
も慎重に考えます。
50代では30代より退職までの期間が短いため、
退職時のローン残高
が重要になります。
3パターンで比較する
例えば建替え総額2,500万円なら、
A案
現金2,500万円＋ローン0円
B案
現金1,500万円＋ローン1,000万円
C案
現金1,000万円＋ローン1,500万円
のように比較します。
※金額は説明用の例です。
比較するのは「ローン額」だけではない
それぞれについて、
建替え後の現金残高。
月々返済額。
退職時ローン残高。
老後資金。
総利息。
を比較します。
退職金も別に考える
「退職金が入るから現金を使っても大丈夫」
という計画も慎重にします。
退職金は、
老後生活。
住宅修繕。
その他の将来支出。
にも必要になる可能性があります。
建替え後15年を見る
例えば55歳で建替え。
↓
15年後70歳。
その頃には、
給湯器。
エアコン。
食洗機。
換気設備。
などが修理・交換時期を迎える可能性があります。
70代になってから設備交換費が必要になることも資金計画へ入れます。
住宅を小さくする方法も
夫婦2人中心の暮らしなら、
以前と同じ40坪の家が必要？
30坪？
25坪？
平屋？
と見直します。
借入方法だけでなく、
建替え総額そのものを適正化する
ことも重要です。
チェックポイント
- 建替え後の現金残高を確認したか
- 老後生活費を残したか
- 車の買替えを考えたか
- 修繕・設備交換費を残したか
- 退職時ローン残高を確認したか
- 退職金に頼りすぎていないか
- 現金とローンの複数案を比較したか
- 家を必要以上に大きくしていないか
まとめ
50代の建替えでは、
「住宅ローンをいくら減らす？」より、「建替え後に現金をいくら残す？」
を先に考えます。
住宅会社・金融機関には、
「現金で建てるのとローンを使うのはどちらが得ですか？」ではなく、「現金を1,000万円・1,500万円・2,000万円使った場合で、退職時のローン残高と老後の現金残高を比較してください」
と相談する。
家を新しくするために、老後資金まで家へ入れない。
これが50代の建替え資金計画で重要なポイントです。
