「40年ローンにすると月々が安くなると聞きました。35年と比べて、最終的に支払う金額はどう変わりますか？」
結論
同じ借入額・同じ金利で比較した場合、
40年ローンは35年ローンより月々の返済額を抑えやすい一方、利息を支払う期間が長くなるため、総返済額は増えるのが基本です。
ただし実際には、金融機関によって35年と40年で適用金利が異なる場合もあるため、個別に比較します。
具体例で比較
仮に、
借入額3,000万円
金利1.5％
元利均等返済
ボーナス返済なし
金利が全期間変わらない
という単純な条件で比較してみます。
概算では、
| 35年 | 40年 | |
| 月返済 | 約9.2万円 | 約8.3万円 |
| 総返済額 | 約3,858万円 | 約3,991万円 |
| 利息総額 | 約858万円 | 約991万円 |
※概算例です。実際の住宅ローン条件・手数料等は含みません。
月々では約9,000円の差
この例では、
40年にすると毎月の返済が、
約9,000円少なくなる
計算です。
年間なら約10万円程度の差になります。
でも総額は増える
一方で総返済額は、
35年
→ 約3,858万円
40年
→ 約3,991万円
となり、
約130万円程度増える
計算になります。
※あくまで上記条件での概算です。
では35年のほうが絶対いい？
そうとも限りません。
40年にして毎月約9,000円余裕ができ、
そのお金を、
教育費。
貯蓄。
修繕積立。
などへ回せるなら、家計全体ではメリットになる家庭もあります。
大切なのは「浮いたお金をどうするか」
40年にして返済額が下がった。
↓
その分、家の予算を増やす。
ではなく、
貯蓄へ回す
という考え方なら家計の安全性を高めやすくなります。
金利が違えば結果も変わる
金融機関によっては、
返済期間。
借入割合。
商品。
などで金利条件が異なる場合があります。
そのため、
35年も40年も同じ金利だと思い込まないこと
が重要です。
変動金利ならさらに注意
変動金利の場合、40年間ずっと現在の金利が続く保証はありません。
単純な40年間の返済シミュレーションだけでなく、
金利が上昇した場合
も確認します。
完済年齢も大きな違い
例えば30歳で借りるなら、
35年
→ 65歳
40年
→ 70歳。
毎月返済額だけを見ると40年が魅力的でも、
65歳から70歳までの5年間をどう返すか
も重要です。
退職金で返す前提にしすぎない
「70歳までローンだけど、退職金で返せばいい」
という計画は慎重に考えます。
退職金は、
老後生活費。
住宅修繕。
その他の将来支出。
にも必要になる可能性があります。
手数料まで含めて比較
住宅ローンを比較するときは、
利息だけでなく、
融資手数料。
保証料がある場合は保証料。
団信の条件。
繰上返済条件。
なども確認します。
チェックポイント
- 35年・40年の月返済を比較したか
- 総返済額を比較したか
- 金利条件が同じか確認したか
- 手数料を入れたか
- 完済年齢を確認したか
- 金利上昇時も試算したか
- 退職後の返済を考えたか
- 月々減った分を貯蓄できるか
まとめ
35年と40年の違いは、
「40年なら月々が安い」で終わらせないこと。
比較するのは、
月々の返済額
＋総返済額
＋金利
＋手数料
＋完済年齢
です。
金融機関には、
「40年にすると月々いくら安くなりますか？」だけではなく、「35年と40年で総返済額はいくら違い、65歳時点で残債はいくら残りますか？」
と聞く。
月々の安さだけではなく、何歳まで・総額いくら払うのか。
ここまで比較して返済期間を決めることが重要です。
