「貯金があります。住宅ローンを減らすために、できるだけ建替えへ使った方がいいですか？」
預貯金を建替えへ使えば、
借入額。
毎月返済。
利息負担。
を減らすことができます。
でも、
預貯金は多く入れれば入れるほどいい、とは限りません。
特に50代・60代では、
住宅ローンを減らすことと、現金を残すことのバランス
が非常に重要です。
最初に「使える貯金」を考えない
例えば、
預貯金2,000万円。
だから、
「建替えに1,500万円くらい使える」
と考える。
この順番ではありません。
先に考えたいのは、
建替え後にいくら残しておく必要があるか
です。
「残すお金」を先に決める
例えば、
生活予備資金。
今後の生活費。
医療・介護。
車。
住宅修繕。
子どもへの支援。
旅行・趣味。
など。
これらを考えたうえで、
残りを住宅へ使える資金
と考えます。
生活予備資金は必要
突然、
病気。
収入減。
家族への支援。
大きな家電故障。
などが起こることがあります。
そのたびに借入をしなくても済むよう、一定の現金を残しておくことが重要です。
50代なら退職までの年数を見る
例えば55歳。
65歳退職予定。
なら、現役で収入を得られる期間はあと10年。
この10年間で、
どのくらい貯蓄を増やせる？
教育費は？
車は？
を考えます。
60代なら年金生活を重視
60代で建替える場合、
これから給与収入が大きく増えることを前提にしない方が安全なケースもあります。
だから、
現在ある預貯金の重要性が高くなる
場合があります。
住宅ローンを増やしすぎるのも違う
現金を残したい。
だから、
建替え費用は全部住宅ローン。
これも極端です。
住宅ローンが大きくなれば、
毎月返済。
利息。
完済年齢。
が増える可能性があります。
3つのパターンを比較する
おすすめは、
A：自己資金少なめ
→ 現金を多く残す
→ ローンは多め
B：自己資金標準
→ 現金とローンをバランス
C：自己資金多め
→ ローンを減らす
→ 手元資金は少なくなる
この3案を比較します。
比較するのは「月々返済」だけではない
各案で、
毎月返済。
総利息。
完済年齢。
建替え直後の預貯金。
70歳時点。
80歳時点。
を比較します。
すると、
どの案が安心できるか
が見えやすくなります。
教育費が残っている家庭は注意
50代でも、
高校生。
大学生。
の子どもがいる場合があります。
これから教育費が大きくなる時期に、預貯金を建替えへ大量投入するのは慎重に考えます。
子どもへの支援も家庭ごとに違う
大学。
結婚。
住宅購入。
孫。
など。
どこまで支援するかは家庭ごとに違います。
建替え予算を決める前に、夫婦で考え方を合わせておきます。
医療・介護は正確に予測できない
だからこそ、
現金余力をゼロ近くまで減らさない
ことが重要です。
建替え後に想定外の支出が発生しても対応できる状態を目指します。
新築後の修繕費も積み立てる
建替え直後は新築。
でも10年、20年後には、
設備交換。
外装メンテナンス。
などが必要になります。
建替え時に現金を使い切るのではなく、
将来の住宅修繕資金を積み立てられる家計
にしておきます。
光熱費削減分を活用する考え方
古い住宅から高性能住宅へ建替えた場合、条件によっては光熱費が下がる可能性があります。
その削減分を、
生活費として使う。
修繕積立。
繰上返済。
などへ回す方法もあります。
ただし削減額は実際の使用状況や料金等によって変わるため、過大に見込まないことが重要です。
「現金がある安心」も価値
住宅ローン残高が少ない安心。
と同じように、
手元に現金がある安心
もあります。
特に50代・60代では、この両方を比較することが重要です。
よくある失敗例
預貯金2,000万円。
「ローンを減らしたい」
と1,800万円を建替えへ。
住宅ローンは小さくなった。
でも手元資金は200万円。
数年後、
車。
医療。
家電。
などの支出が重なり、不安になった。
「いくら使えるかではなく、いくら残すかから決めればよかった」
と感じた。
※金額は説明用の例です。
チェックポイント
- 現在の預貯金を確認したか
- 生活予備資金を残したか
- 教育費を考えたか
- 医療・介護費を考えたか
- 車の買い替えを考えたか
- 子どもへの支援を考えたか
- 住宅修繕資金を考えたか
- 退職後の収支を確認したか
- 自己資金3パターンを比較したか
- 70歳・80歳時点の資産を確認したか
まとめ
預貯金を建替えにいくら使うかは、
「貯金がいくらあるか」だけでは決めません。
順番は、
① 建替え後に残したいお金を決める
↓
② 老後・医療・介護・車・修繕等を考える
↓
③ 残った範囲から自己資金を決める
↓
④ 不足分を無理のない住宅ローンで補う
です。
住宅会社や資金計画の担当者へ、
「貯金をいくら頭金に入れればいいですか？」ではなく、「自己資金を500万円・1,000万円・1,500万円にした場合など、複数案で毎月返済・完済年齢・70歳・80歳時点の金融資産を比較してください」
と相談する。
建替えで大切なのは、預貯金を最大限使うことではなく、建替え後も安心できる預貯金を残すこと。
これが50代・60代の建替え資金計画で重要なポイントです。
