「できれば65歳までに住宅ローンを完済したいです。何歳までに家を建てればいいですか？」
結論
単純計算なら、
65歳までに完済したい場合
30歳＋35年ローン → 65歳
35歳＋30年ローン → 65歳
40歳＋25年ローン → 65歳
45歳＋20年ローン → 65歳
となります。
しかし、
「何歳までに建てる？」より「何歳までに無理なく返せる金額にする？」
のほうが重要です。
35歳なら35年ローンで70歳
例えば35歳で35年ローンを組めば、
単純計算では70歳完済です。
「65歳までに完済したい」なら、
返済期間を短くする。
借入額を減らす。
将来一部繰上返済する。
などを検討します。
返済期間を短くすると月々は増える
例えば同じ3,000万円を借りる場合でも、
35年返済。
25年返済。
では毎月返済額が違います。
だから、
完済年齢だけを優先して、毎月の生活を苦しくしないこと
も重要です。
40代だから遅いわけではない
40歳・45歳からでも住宅ローンを組むことは可能です。
ただし、
35年ローンで月々を安くする。
↓
完済が70代・80歳。
だけではなく、
借入額を減らして返済期間を短くできないか
も検討します。
家をコンパクトにする方法もある
例えば、
35坪予定。
↓
30坪へ。
不要なオプションを減らす。
土地予算を見直す。
ことで借入額を抑えられれば、返済期間を短くできる可能性があります。
50代なら「完済65歳」にこだわりすぎない
例えば55歳で建替え。
↓
65歳まで10年間。
10年ローンで全額返そうとすると、月々の返済負担が非常に大きくなる場合があります。
65歳を少し超えて返す方法も比較
65歳完済にするため、
現金をほとんど使い切る。
毎月返済を大幅に増やす。
よりも、
70歳まで少額返済を続けながら十分な老後資金を残すほうが適している家庭もあります。
「定年＝完済」が絶対ではない
重要なのは、
退職後も住宅ローンがあること自体ではなく、退職後の収入で無理なく返せるか
です。
退職時残高を見る
おすすめは、
完済年齢だけでなく、
60歳時点
65歳時点
70歳時点
の住宅ローン残高を確認することです。
繰上返済は余裕資金で
例えば35年で借り、
教育費が終了。
↓
貯蓄に余裕。
↓
一部繰上返済。
↓
65歳前後で完済。
という計画も考えられます。
ただし、将来の繰上返済を確実な前提にはしません。
老後資金とのバランスを見る
65歳時点で、
住宅ローン0円。
貯金200万円。
と、
住宅ローン300万円。
貯金1,000万円。
なら、単純に前者のほうが安心とは言い切れません。
※金額は説明用の例です。
ローン残高と現金残高をセットで見る
ことが重要です。
チェックポイント
- 希望完済年齢を決めたか
- 返済期間を比較したか
- 月々返済額を確認したか
- 65歳時点の残高を確認したか
- 老後資金を確保したか
- 現金を使いすぎていないか
- 建物をコンパクトにできないか
- 繰上返済に頼りすぎていないか
まとめ
老後に住宅ローンを残したくないなら、
「何歳までに家を建てる？」だけではなく、「退職時までにどこまで元金を減らせる？」
を考えます。
住宅会社・金融機関には、
「65歳までに完済したい場合、25年・30年・35年返済で月々の返済額と65歳時点の残高がどう違いますか？」
と相談する。
完済年齢だけを優先して今の生活を苦しくせず、老後資金を残しながら完済できる計画にする。
これが重要です。
