「銀行から3,000万円借りられると言われたら、3,000万円まで建替えに使って大丈夫ですか？」
住宅ローンでは、
「いくら借りられるか」
が気になります。
でも特に50代・60代の建替えでは、
借りられる額＝使っていい額
ではありません。
一番重視したいのは、
「建替え後も無理なく返しながら、今までの生活を続けられるか」
です。
銀行と家庭では判断基準が違う
金融機関は、商品ごとの審査基準に基づいて、
年齢。
収入。
勤続状況。
他の借入。
完済時年齢。
などを確認します。
一方、家庭には、
旅行。
車。
趣味。
子どもへの支援。
老後生活。
などがあります。
つまり、
借入可能額と、自分たちにとって安心できる借入額は別
と考えます。
まず「毎月いくら残したい？」を考える
住宅ローン月10万円。
払える。
ではなく、
住宅ローンを払った後に、
毎月いくら自由に使えるお金を残したいか
まで考えます。
住宅ローン以外にも住居費はある
新築後も、
固定資産税等。
火災・地震保険。
光熱費。
設備交換。
将来の修繕。
などがあります。
だから、
月々の住宅ローンだけを見て返済可能額を決めない
ことが重要です。
50代なら退職後を基準にする
例えば55歳。
65歳退職予定。
現役中は月10万円払える。
でも65歳以降は？
ここを確認します。
50代の建替えでは、
現在の給与より、退職後の家計を重視する
くらいの考え方が必要です。
年金生活になった状態で計算
年金等の収入。
↓
生活費。
↓
住宅維持費。
↓
車。
↓
医療・介護。
↓
住宅ローン。
↓
旅行・趣味。
ここまで入れて、余裕が残るか確認します。
完済年齢も同時に見る
月々を安くするために返済期間を長くする。
すると、
70代。
80代。
まで住宅ローンが残る可能性があります。
毎月返済額＋完済年齢
をセットで見ます。
預貯金も残す
住宅ローンを減らすため、
預貯金を大量に頭金へ。
これも慎重に考えます。
借入額は減っても、手元資金がなくなれば、予定外の支出へ対応しにくくなります。
「返済比率」だけで安心しない
金融機関の審査上問題がない。
だから家計も安全。
とは限りません。
家庭ごとに、
教育費。
車。
趣味。
生活水準。
老後資金。
が違います。
自分たちの実際の支出
から判断します。
生活水準を急に落とさない
建替え前は、
年2回旅行。
月2回外食。
趣味も楽しむ。
建替え後、
全部やめる。
これでは家は良くなっても、暮らし全体の満足度が下がる可能性があります。
建物を調整する選択肢もある
予算が厳しい場合、
住宅ローンを増やすだけではありません。
例えば、
延床面積を小さくする。
不要な部屋を減らす。
設備グレードを整理する。
外構を必要十分にする。
などがあります。
ただし、
耐震・断熱など長期間変更しにくい基本性能は慎重に削る
ことが重要です。
3案で比較すると分かりやすい
例えば、
希望優先
→ やりたいことを多く採用
標準
→ 必要な性能・暮らしを確保
安全重視
→ 借入を抑え老後資金を多く残す
この3つで、
建替え総額。
毎月返済。
完済年齢。
70歳・80歳時点の資産。
を比較します。
よくある失敗例
銀行から、
「3,500万円まで可能です」
と言われ、
その金額を住宅予算の基準にした。
家は希望通り。
でも退職後まで返済が続き、
旅行。
車。
趣味。
に使えるお金が少なくなった。
「借りられる額ではなく、暮らしを続けられる額で決めればよかった」
と感じた。
※金額は説明用の例です。
チェックポイント
- 借入可能額だけで決めていないか
- 毎月返済後に余裕が残るか
- 住宅ローン以外の住居費を入れたか
- 退職後の収入を確認したか
- 年金見込みを確認したか
- 完済年齢を確認したか
- 預貯金を残せるか
- 車・医療・介護を考えたか
- 旅行・趣味費を残したか
- 3つの予算案を比較したか
まとめ
建替えで重視したいのは、
「いくら借りられるか」ではなく、「いくらなら返しながら普通に暮らせるか」。
住宅会社や資金計画の担当者へ、
「最大いくら借りられますか？」ではなく、「このローンを返しながら、退職後も今の生活水準を大きく落とさず暮らせますか？」
と相談する。
住宅ローンの審査に通る予算ではなく、自分たちの人生に無理のない予算にする。
これが建替え資金計画の基本です。
