「変動金利で借りた後に金利が上がったら、翌月から住宅ローン返済額もすぐ上がるんですか？」
結論
金利が上がったときの返済額の変わり方は、住宅ローンの商品によって異なります。
特に確認したいのが、
金利の見直し時期
＋返済額の見直しルール
＋元金と利息の内訳
です。
まず「金利」と「返済額」は別に見る
変動金利では、適用金利が定期的に見直される商品があります。
しかし、
金利が変わった瞬間に毎月返済額も同じタイミングで変わるとは限りません。
商品ごとのルールを確認します。
「5年ルール」とは？
元利均等返済の一部の変動金利型住宅ローンでは、金利が変わっても毎月返済額を一定期間変更しない仕組みが採用されている場合があります。
これが一般に、
5年ルール
と呼ばれるものです。
ただし、
すべての変動金利型住宅ローンにあるわけではありません。
返済額が同じなら安心？
ここは注意が必要です。
例えば毎月10万円の返済額が変わらなくても、金利が上昇すると、
利息部分が増える。
↓
元金返済部分が減る。
ということがあります。
つまり、
返済額が同じでもローン残高の減り方が遅くなる可能性
があります。
「125％ルール」とは？
一部の商品では、返済額を見直す際に、
新しい返済額を従来の125％以内に抑える
仕組みがあります。
これが一般に125％ルールと呼ばれます。
これも「返済額が増えない制度」ではない
例えば月8万円なら、
125％で月10万円。
という考え方です。
※単純な説明例です。
しかも、すべての住宅ローンにこのルールがあるわけではありません。
5年・125％ルールがあれば安心？
必ずしもそうではありません。
これらは、
金利上昇そのものをなくす仕組みではない
からです。
返済額の急激な上昇を抑えても、利息負担そのものが消えるわけではありません。
ルールがない住宅ローンもある
金融機関・商品・返済方式によっては、
5年ルール。
125％ルール。
を採用していない場合があります。
だから変動金利を選ぶときは、
「この銀行は変動金利だから同じ仕組み」
と思わないことが重要です。
金利1％上昇ならどうなる？
これは、
借入額。
残り期間。
現在金利。
返済方式。
商品ルール。
によって変わります。
そのため、
「1％上がったら全員月○万円増える」
とは言えません。
Q27で具体的に計算します。
金利上昇前提で予算を作る
変動金利を選ぶなら、
現在の低い返済額いっぱいまで住宅予算を広げないこと。
例えば、
現在月8万円。
↓
金利上昇で月9万円・10万円になっても、
教育費。
貯蓄。
修繕積立。
を続けられるか確認します。
金利上昇時に繰上返済すればいい？
これも選択肢の一つですが、
繰上返済用の現金を本当に確保できるか
が重要です。
教育費や車、住宅修繕に必要な現金まで繰上返済へ使わないようにします。
金利上昇で固定へ変更すればいい？
変動から固定への変更が可能な商品もあります。
ただし、その時点では固定金利も上昇している可能性があります。
「上がったら固定へ変えれば必ず解決」
とは限りません。
契約前に確認する質問
金融機関へ、
金利はいつ見直される？
返済額はいつ変わる？
5年ルールはある？
125％ルールはある？
金利上昇時の元金・利息はどうなる？
まで確認します。
チェックポイント
- 金利見直し時期を確認したか
- 返済額見直し時期を確認したか
- 5年ルールの有無を確認したか
- 125％ルールの有無を確認したか
- 元金の減り方を確認したか
- 金利＋1％を試算したか
- 金利＋2％も試算したか
- 手元資金を確保しているか
まとめ
変動金利が上がったら、
「翌月から必ず返済額が上がる」わけでも、「5年間は何も影響しない」わけでもありません。
商品によって仕組みが違います。
金融機関には、
「変動金利は何％ですか？」だけではなく、「金利が1％上がった場合、いつから返済額が変わり、元金の減り方と総返済額はどう変わりますか？」
と聞く。
変動金利で本当に確認するべきなのは、今の金利ではなく「上がった後の家計」です。
ここまで確認して選ぶことが重要です。
