「住宅ローンが残っていても、自分の家なんだから先に解体して大丈夫ですよね？」
ここは非常に重要です。
住宅ローンが残っている家を建替える場合、
金融機関へ確認せず、自己判断で先に解体を進めないこと。
住宅ローンでは、土地や建物に抵当権が設定されていることがあります。
そのため、
解体契約をする前に、現在借りている金融機関へ建替え予定を伝える
ことが重要です。
抵当権とは？
簡単にいうと、
住宅ローンの返済ができなくなった場合に備えて、金融機関が土地・建物などを担保として確保するための権利です。
住宅ローンが残っている場合、
登記事項を確認すると抵当権が設定されていることがあります。
なぜ勝手に壊してはいけない？
住宅ローンを借りたときには、
土地。
建物。
などが担保評価の対象になっている場合があります。
その建物を、
「古くなったから壊します」
と勝手に解体すると、担保の状態が変わります。
そのため、
金融機関との事前調整が必要になることがあります。
「どうせ新しい家を建てるから」は通用しない
古い家を壊す。
↓
同じ場所へ新しい家。
だから問題ない。
と考えたくなります。
でも、
古い建物がなくなる時期。
新しい建物が完成する時期。
には時間差があります。
その間の担保関係をどうするのかは、金融機関との確認が必要です。
まず登記事項を確認
建替えを考えたら、
土地。
建物。
それぞれの登記状況を確認します。
誰名義？
抵当権は？
どの金融機関？
などを整理します。
次に金融機関へ相談
現在の金融機関へ、
「この家を解体して建替えたい」
と相談します。
そこで、
既存ローン。
抵当権。
解体時期。
新しい住宅ローン。
新築建物への担保設定。
などの手続き・条件を確認します。
解体会社へ頼む前が重要
解体会社から、
「○月から解体できます」
と言われても、
金融機関との確認が終わっていないなら、先に契約・着工を進めない方が安全です。
解体日を決める前に金融機関の条件を確認
します。
住宅会社とも情報共有する
建替えでは、
金融機関。
住宅会社。
解体会社。
司法書士等。
が関係することがあります。
それぞれ別々に進めるのではなく、
解体→新築→新しい担保関係
まで一つのスケジュールとして整理します。
建物滅失登記も関係する
既存住宅を解体したら、
建物がなくなったことを登記へ反映する手続きが関係します。
新築住宅完成後には、新しい建物の登記も必要になります。
土地にも抵当権がある場合
住宅ローンでは、建物だけでなく土地にも抵当権が設定されているケースがあります。
建物を壊しても、
土地の担保関係がなくなるとは限りません。
だから、
建物だけを見て判断しない
ことが重要です。
ローン完済すれば自由に壊せる？
既存住宅ローンを完済した場合でも、
抵当権の抹消手続きなど、登記上の確認が必要になることがあります。
「完済したから何もしなくていい」
ではなく、登記状態を確認します。
50代・60代では完済してから建替える方法も比較
例えば、
既存ローン残高が少ない。
預貯金に余裕がある。
という場合、
先に既存ローンを完済。
↓
建替え用ローンを新しく検討。
という方法も選択肢になる可能性があります。
ただし、
老後資金を減らしてまで完済するべきか
は別に判断します。
解体費をどう払うかも確認
解体費を、
自己資金。
新しい住宅ローン。
つなぎ資金等。
のどれで支払うのか。
金融機関・商品によって取扱いが違います。
解体契約前に確認します。
スケジュールを一本化する
おすすめは、
① 既存ローン確認
↓
② 金融機関相談
↓
③ 新しい建替え資金計画
↓
④ 解体条件確認
↓
⑤ 仮住まい・引っ越し
↓
⑥ 解体
↓
⑦ 新築工事
↓
⑧ 新築建物の登記・融資関係
という流れで整理することです。
よくある失敗例
「自分の家だから問題ない」
と先に解体会社へ依頼。
その後、住宅ローンを借りている金融機関へ建替えの相談。
そこで、
抵当権。
既存ローン。
新しい融資。
について調整が必要と分かった。
「解体会社より先に銀行へ相談すればよかった」
と感じた。
チェックポイント
- 住宅ローン残高を確認したか
- 土地の登記事項を確認したか
- 建物の登記事項を確認したか
- 抵当権等を確認したか
- 現在の金融機関へ相談したか
- 解体時期について確認したか
- 既存ローンの処理方法を決めたか
- 新しい融資方法を確認したか
- 解体費の支払方法を確認したか
- 滅失・新築建物の登記を確認したか
まとめ
住宅ローンが残っている家でも、
金融機関等との必要な調整を行ったうえで建替えを進められる可能性があります。
ただし、
「自分の家だから先に壊して大丈夫」と判断しないこと。
建替えを考えたら、
住宅会社より先、少なくとも解体前には、
現在住宅ローンを借りている金融機関へ相談する。
そして、
既存ローン
↓
解体
↓
新築
↓
新しい住宅ローン・担保
まで一つの流れとして確認する。
建替えは「家を壊してからお金を考える」のではなく、「お金の流れを決めてから家を壊す」。
これが住宅ローンが残っている建替えで特に重要なポイントです。
