「家族でお金を出し合って建替える場合、贈与税がかかることはありますか？」
あります。
建替えでは、
親から子へ資金を渡す。
夫が妻の分まで建築費を負担する。
土地の名義を親から子へ変更する。
など、
家族間で財産が移ることで、贈与税の確認が必要になるケースがあります。
特に50代・60代の建替えでは、
親名義の土地。
親からの援助。
夫婦それぞれの預貯金。
相続した土地。
などが絡みやすいため、
「誰がお金を出して、誰の財産になるのか」
を最初に整理することが重要です。
贈与とは？
簡単にいうと、
自分の財産を無償で相手へ渡すこと
です。
現金だけではありません。
土地。
建物。
土地の持分。
なども、方法によっては贈与に関係する可能性があります。
ケース① 親から建替え資金をもらう
例えば、
親から子へ、
「建替えに1,000万円使って」
と資金援助。
この場合、贈与税について確認する必要があります。
※金額は説明用の例です。
「親子だから税金はかからない」は違う
親子間でも、大きなお金を無償で渡せば贈与に該当する可能性があります。
家族間だから、
自由に振り込んで大丈夫。
とは考えないことが重要です。
ケース② 親の土地を子ども名義へ変更
土地は父親名義。
↓
建替えを機会に子ども名義へ。
この場合も、
どの方法で名義を移すのかによって税務上の扱いが変わります。
「建替えしやすいから名義だけ変える」
と先に手続きをしないことが大切です。
ケース③ 夫が全額負担して夫婦共有
例えば建築費3,000万円を夫が全額負担。
でも新しい家は、
夫50％。
妻50％。
という所有割合にする。
※金額は説明用の例です。
このように、
実際に負担した金額と建物の所有割合が合っていない場合
は、贈与の問題が生じないか確認が必要です。
夫婦でも贈与は関係する
「夫婦のお金は全部一緒」
という感覚は自然です。
でも税務上は、
誰の預貯金？
誰が住宅ローンを借りる？
誰の名義？
という確認が必要になる場合があります。
ケース④ 親が建築費を出して建物は子名義
土地は親。
建築費も親。
でも、
新築建物は子ども名義。
このような場合も、資金負担と所有権の関係を整理する必要があります。
ケース⑤ 子どもが親の建替え費を出す
逆のケースもあります。
60代の親が建替え。
50代の子どもが、
「1,000万円出すよ」
というケース。
これも、
誰の家を誰のお金で建てるのか。
を確認します。
住宅ローンも資金負担の一部
例えば、
夫
→ 住宅ローン2,000万円
妻
→ 自己資金1,000万円
という場合。
新築建物の持分を決める際には、
それぞれの資金負担との関係を確認します。
住宅取得資金の贈与には特例がある場合も
親や祖父母などから住宅取得資金の贈与を受ける場合、その時点の制度で一定の要件を満たせば、非課税措置等を利用できることがあります。
ただし、
「住宅に使えば全部非課税」ではありません。
条件を必ず確認
制度には、
贈与する人。
贈与を受ける人。
住宅性能。
床面積等。
所得。
取得・入居時期。
申告。
などの条件が設定されている場合があります。
制度は変更されるため、建替え時点の最新情報を確認します。
「非課税枠以内だから申告不要」と決めない
特例を利用するために申告等が必要になる場合があります。
お金を受け取って、
住宅会社へ支払い。
家が完成。
その後、
「手続きが必要だったの？」
とならないようにします。
年間の基礎控除もある
贈与税には基礎控除がありますが、
他の贈与。
贈与時期。
利用する制度。
なども含めて判断する必要があります。
具体的な税額は税務署や税理士等へ確認します。
相続時精算課税を検討するケースも
親子間の資金移転では、相続時精算課税制度を検討するケースもあります。
ただし、
将来の相続。
他の財産。
家族構成。
などにも関係するため、
「税金が今かからないからこれにしよう」
と制度名だけで決めないことが重要です。
建替えだけでなく将来の相続を見る
親から1,000万円援助。
そのときだけ税金を抑えられた。
でも将来の相続では？
という視点も必要です。
特に50代・60代の建替えでは、
今回の建替え＋将来の相続
を一緒に考えることが大切です。
お金を動かす前に相談
これが一番重要です。
親から振り込んでもらう。
土地名義を変更する。
建物持分を決める。
その前に確認します。
よくある失敗例
親から建替え資金を援助してもらった。
「住宅に使うお金だから問題ないだろう」
とそのまま住宅会社へ支払い。
家が完成してから、
贈与税や申告について確認が必要だと分かった。
「振り込んでもらう前に相談すればよかった」
と感じた。
チェックポイント
- 親から資金援助を受けるか
- 子どもから資金援助を受けるか
- 夫婦それぞれの負担額を確認したか
- 住宅ローンを誰が借りるか
- 建物の所有割合を決めたか
- 土地の名義変更を予定しているか
- 住宅取得資金の制度を確認したか
- 申告の必要性を確認したか
- 将来の相続まで考えたか
- 資金移動前に専門家へ確認したか
まとめ
建替えで贈与税の問題が起こりやすいのは、
「お金を出す人」と「財産を持つ人」が違うとき
です。
建替え前に、
土地は誰のもの？
建築費は誰が出す？
住宅ローンは誰？
新しい家は誰名義？
を整理する。
そして、
家族間で大きなお金や土地を動かす前に、税務署・税理士等へ確認する。
建替えは「家族のお金だから大丈夫」で進めない。
これが贈与税で後悔しない重要なポイントです。
