「建替えでは登記費用も必要と聞きました。どんな登記に、どのくらいお金がかかるんですか？」
建替えでは、
古い家を壊す。
↓
新しい家を建てる。
ため、登記の手続きが発生します。
ただし、
必要な登記や費用は、土地・建物の名義や住宅ローンの利用状況によって変わります。
そのため、
「登記費用は一律○万円」では考えないこと
が大切です。
まず古い建物をなくした登記
既存住宅を解体したら、
建物滅失登記
が関係します。
登記簿上に存在している建物を、
「この建物はなくなりました」
と反映させるための手続きです。
新しい家が完成したら？
新築住宅についても、
新しい建物の所在地。
種類。
構造。
床面積。
所有者。
などを登記する手続きがあります。
さらに、住宅ローンを利用する場合には抵当権関係の登記が必要になることがあります。
建替えで関係しやすい登記
案件によって異なりますが、代表的には、
① 既存建物の滅失に関する登記
② 新築建物の表題に関する登記
③ 所有権に関する登記
④ 住宅ローンを利用する場合の抵当権関係
などがあります。
誰に依頼する？
登記の種類によって、
土地家屋調査士。
司法書士。
など、関係する専門家が異なります。
住宅会社が窓口になって手配するケースもあります。
費用は何で変わる？
例えば、
住宅ローンを使うか。
借入額。
所有者。
共有名義。
土地・建物の現在の登記状況。
相続登記が済んでいるか。
などによって変わります。
「建替えだから登記は簡単」とは限らない
例えば、
土地
→ 父親名義
既存建物
→ 亡くなった祖父名義
新築建物
→ 子ども名義予定
というケース。
この場合、
単純に古い家を壊して新しい家を登記するだけではなく、事前に権利関係の確認が必要になります。
相続登記が終わっていない場合
建替え相談では、
「登記を見たら亡くなった親・祖父母の名義だった」
ということがあります。
建替え計画が進んでから分かると、手続きやスケジュールに影響する可能性があります。
だから、
土地・建物の登記事項を早めに確認
しておくことが重要です。
共有名義も確認
土地が、
夫婦共有。
兄弟共有。
親子共有。
などの場合もあります。
誰が所有しているのか。
新築建物を誰名義にするのか。
住宅ローンを誰が借りるのか。
を整理します。
登記費用だけではなく税金もある
登記に伴って税金が関係する場合もあります。
ただし、適用できる軽減措置や税額は住宅・時期・条件によって異なります。
具体的な金額は、
司法書士・税理士等の専門家へ確認
することが重要です。
住宅会社の「諸費用」に入っている？
見積書に、
諸費用 一式
と書いてあっても、
登記費用が含まれているとは限りません。
さらに、
どの登記まで含む？
住宅ローン関係は？
相続関係は？
を確認します。
建替え初期に登記を確認する理由
間取りを決める。
↓
住宅ローン審査。
↓
解体直前。
↓
名義問題発覚。
では困ります。
建替えを検討し始めたら、
土地と建物の所有者を最初に確認
しておくとスムーズです。
よくある失敗例
建物・解体・外構の予算はしっかり計算。
でも登記は、
「諸費用に入っているだろう」
と思っていた。
後から、
滅失。
新築建物。
住宅ローン関係。
などの費用が必要と分かった。
さらに土地名義も古いままだった。
「建替えの最初に登記簿を確認すればよかった」
と感じた。
チェックポイント
- 土地の名義を確認したか
- 既存建物の名義を確認したか
- 相続登記が済んでいるか
- 共有名義になっていないか
- 建物滅失登記を確認したか
- 新築建物の登記を確認したか
- 住宅ローンを利用するか
- 抵当権関係を確認したか
- 見積りに登記費用が含まれているか
- 必要なら専門家へ事前相談したか
まとめ
建替えの登記費用は、
「○万円用意すれば大丈夫」と一律には決められません。
まず確認したいのは、
土地は誰名義？
今の建物は誰名義？
新しい建物は誰名義？
住宅ローンは使う？
です。
住宅会社へ、
「登記費用はいくらですか？」だけではなく、「この建替えで必要になる登記をすべて一覧にして、誰へ依頼して、概算いくら必要なのか確認してください」
とお願いする。
建替えでは、建物を考える前に「誰の土地に、誰の家を建てるのか」を整理する。
これが登記で慌てないためのポイントです。
