「建替えローンという専用の住宅ローンがあるんですか？」
建替えでは、
普通の新築と違って、
すでに土地と建物を持っている
ケースが多くあります。
さらに、
既存住宅ローンが残っている。
解体費が必要。
新築工事中にも支払いが発生する。
というケースもあります。
こうした建替え特有の資金の流れに対応するため、
金融機関によって、
建替えに対応した住宅ローンや融資方法
が用意されている場合があります。
ただし、
「建替えローン」という名称や仕組みが全国共通で一つに決まっているわけではありません。
建替えで難しいのは「支払いのタイミング」
新しい家が完成してから一括で支払う。
とは限りません。
建替えでは、
解体。
契約。
着工。
上棟。
完成。
など、工事の進行に合わせて支払いが必要になる場合があります。
住宅ローンはいつ実行される？
一般的な住宅ローンでは、融資実行のタイミングが商品によって決まっています。
一方、建築会社への支払いは完成前にも必要になることがあります。
そこで問題になるのが、
完成前の支払いをどうするか。
です。
つなぎ融資などを使うケース
住宅ローン本体が実行されるまでの間、
工事代金などの支払いに対応するため、
つなぎ融資等を利用するケースがあります。
ただし、
利用できるか。
金利。
手数料。
対象となる支払い。
は金融機関・商品によって異なります。
土地を持っている建替えなら条件が違う
土地購入から始める新築と違い、
建替えではすでに土地を所有している場合があります。
その土地に、
抵当権がある？
既存住宅ローンが残っている？
土地名義は誰？
という確認が必要になります。
既存住宅ローンが残っている場合
例えば、
今の家の住宅ローン残高500万円。
新しい家の建築費2,500万円。
というケース。
※金額は説明用の例です。
この場合、
既存ローンをどうする？
新しい住宅ローンへどうつなぐ？
という問題があります。
勝手に家を解体しない
既存住宅に住宅ローンが残り、抵当権などが設定されている場合、
金融機関へ確認せずに解体を進めない
ことが重要です。
建替え計画の早い段階で、現在借りている金融機関へ相談します。
解体費も住宅ローンに含められる？
金融機関・商品によって取扱いは異なります。
解体費。
建築費。
その他の建替え関連費用。
のどこまで融資対象になるのか確認します。
仮住まい費は？
仮住まい。
引っ越し。
家財処分。
家具・家電。
などは、住宅ローンの対象にならない場合があります。
だから、
建替え総額＝住宅ローンで全部借りられる金額
とは考えないことが重要です。
現金が必要になる時期を確認
例えば、
解体費。
仮住まい初期費用。
引っ越し。
住宅会社への支払い。
登記。
など。
いつ？
いくら？
現金が必要？
を時系列にします。
「総額」だけでなく「資金繰り表」をつくる
建替えでは、
総額3,000万円。
自己資金500万円。
住宅ローン2,500万円。
だから大丈夫。
だけでは足りません。
※金額は説明用の例です。
重要なのは、
どの月に、誰へ、いくら払うか。
です。
例えば時系列で確認
建替え決定。
↓
仮住まい契約。
↓
引っ越し。
↓
解体費支払い。
↓
着工金。
↓
中間金。
↓
完成金。
↓
新居へ引っ越し。
この流れに、
住宅ローン。
自己資金。
つなぎ資金等。
を当てはめます。
50代・60代はローン商品だけで決めない
「この銀行なら借りられる」
だけではなく、
金利。
返済期間。
完済年齢。
団信。
手数料。
つなぎ資金等の費用。
を含めて比較します。
既存の金融機関にも相談する
現在住宅ローンが残っているなら、まず現在の金融機関へ、
建替え予定。
残債。
新しい建築計画。
を相談します。
そのうえで他金融機関の商品とも比較します。
よくある失敗例
新しい住宅ローンは、
「2,500万円借りられる」
と確認。
安心して建替えを開始。
でも、
解体。
仮住まい。
引っ越し。
着工時の支払い。
など、住宅ローン実行前に現金が必要になった。
「借入額だけでなく、お金が必要になる時期まで確認すればよかった」
と感じた。
チェックポイント
- 建替え対応の融資方法を確認したか
- 現在の住宅ローン残高を確認したか
- 抵当権等を確認したか
- 現在の金融機関へ相談したか
- 解体費が融資対象になるか
- つなぎ資金等が必要か
- 着工金・中間金を確認したか
- 仮住まい等に現金が必要か
- 団信・完済年齢を確認したか
- 資金繰り表をつくったか
まとめ
いわゆる建替えローンを考えるときに重要なのは、
ローンの名前ではありません。
確認したいのは、
今の住宅ローン
＋解体
＋新築工事
＋完成前の支払い
＋新しい住宅ローン
をどうつなぐかです。
住宅会社や金融機関へ、
「建替えローンはありますか？」だけではなく、「解体開始から新居完成まで、いつ・いくら支払いが発生して、それを自己資金・住宅ローン・つなぎ資金等のどれで支払うのか一覧にしてください」
と相談する。
建替えでは「いくら借りられるか」と同じくらい、「いつ借りられて、いつ支払うのか」が重要。
これが建替えローンで資金不足を防ぐポイントです。
