「新築住宅の固定資産税って、年間10万円くらいですか？20万円くらいですか？」
固定資産税は、
「新築なら年間○万円」と一律には言えません。
なぜなら、
土地。
建物。
地域。
床面積。
建物仕様。
評価額。
軽減措置。
などによって変わるからです。
基本的な考え方
固定資産税は、
固定資産税評価額をもとに税額が計算
されます。
一般的な標準税率は1.4％ですが、実際の税額は課税標準や各種特例などを反映して決まります。
建築価格では計算しない
例えば、
土地1,500万円。
建物2,500万円。
合計4,000万円。
だから、
4,000万円×1.4％＝56万円。
という計算ではありません。
※金額は説明用の例です。
土地と建物は別々に評価
固定資産税では、
土地
と、
建物
をそれぞれ評価します。
そのため納税通知書でも、それぞれの内容を確認します。
土地には住宅用地の特例
住宅が建っている土地には、一定の要件を満たすことで住宅用地に対する課税標準の特例があります。
そのため、
土地の価格そのものに単純に1.4％を掛けるわけではありません。
小規模住宅用地の特例
住宅1戸につき200㎡までの部分などについては、固定資産税の課税標準を一定割合に軽減する仕組みがあります。
200㎡を超える部分についても別の住宅用地特例があります。
実際の適用は土地・住宅の状況を自治体へ確認します。
建物にも新築軽減がある場合
一定の要件を満たす新築住宅では、
建物の固定資産税が一定期間軽減
される制度があります。
そのため新築直後と、軽減終了後では税負担が変わることがあります。
長期優良住宅なら期間が違う場合も
認定長期優良住宅など、一定の要件を満たす住宅では、新築住宅の固定資産税軽減について一般住宅とは異なる期間が適用される場合があります。
制度・期限は建築時点の最新情報を確認します。
「最初の税額」で30年間計算しない
例えば入居後、
年間12万円だった。
だから、
30年間ずっと12万円。
とは限りません。
新築軽減終了。
建物評価の見直し。
土地評価。
税制。
などによって変わる可能性があります。
固定資産税は年々必ず安くなる？
これも単純ではありません。
建物は経年による評価の変化がありますが、
土地。
評価替え。
税制。
なども関係します。
土地が広いとどうなる？
同じ30坪の住宅でも、
土地50坪。
土地100坪。
では、土地部分の固定資産税が同じとは限りません。
住宅用地特例の範囲等も確認します。
平屋は税金が高い？
「平屋は基礎や屋根が広いから固定資産税も必ず高い」
と一律には言えません。
建物の評価は、構造・仕様などさまざまな要素から決まります。
太陽光発電は？
太陽光発電設備についても、設置方法や利用形態等によって税務上の扱いが異なる場合があります。
具体的には自治体や税務の専門窓口へ確認します。
カーポートや物置は？
建物・設備の形状や固定方法などによって、固定資産税の対象になるかの判断が異なる場合があります。
「外構だから全部対象外」と決めつけないことが重要です。
都市計画税も足す
市街化区域など対象地域では、
固定資産税に加えて都市計画税が課税される場合があります。
そのため、
固定資産税だけを見て年間税負担を判断しない
ことが重要です。
実際はいくら見ればいい？
最も確実なのは、
建築予定地。
土地面積。
建物計画。
などをもとに、住宅会社や自治体へ確認することです。
住宅会社には、
資金計画上の概算
を出してもらいます。
ただし概算は確定額ではない
住宅会社から、
「年間15万円くらいでしょう」
と言われても、最終的な税額を決定するのは自治体です。
※金額は説明用の例です。
概算と実際の課税額は違う可能性がある
と理解しておきます。
購入前なら現在の土地税額も確認
土地を購入する場合、
現在の固定資産税額。
評価額。
などを売主側の資料等で確認できる場合があります。
ただし新築後は住宅用地の状況等が変わるため、そのまま同じ税額になるとは限りません。
建替えなら今の税額と比較
建替えの場合、
現在の土地・建物の固定資産税。
↓
新築後の概算。
を比較しておくと、入居後の負担変化をイメージしやすくなります。
軽減終了後も試算する
おすすめは、
入居直後
と、
新築軽減終了後
の2パターンで概算してもらうことです。
最初の数年間だけを見て家計を組まないようにします。
毎月の積立額に直す
仮に、
固定資産税等が年間18万円。
なら、
月換算で1万5,000円。
※金額は説明用の例です。
住宅ローンへ足して、
実質的な月々の住居費
として考えます。
よくある失敗例
住宅ローン月9万円。
固定資産税は、
「新築なら安いだろう」
とほとんど考えなかった。
入居後、実際の納税通知書を見て家計へ追加。
さらに数年後には新築軽減終了によって負担が変わった。
「新築時と軽減終了後の両方を資金計画に入れればよかった」
と感じた。
チェックポイント
- 土地と建物を分けて考えたか
- 固定資産税評価額の考え方を理解したか
- 住宅用地特例を確認したか
- 新築住宅の軽減を確認したか
- 長期優良住宅等の条件を確認したか
- 都市計画税を確認したか
- 軽減終了後も試算したか
- 住宅会社の概算だけで確定と思っていないか
- 自治体の課税内容を確認したか
- 月々の住居費へ換算したか
まとめ
固定資産税は、
「新築住宅なら年間○万円」と一律には決められません。
見るのは、
土地
＋建物
＋評価額
＋住宅用地特例
＋新築軽減
＋都市計画税
です。
住宅会社へ、
「固定資産税はいくらですか？」だけではなく、「この土地・この建物で、新築軽減中と軽減終了後の2パターンを概算してください」
とお願いする。
そして、
住宅ローン月9万円だから住居費9万円
ではなく、
住宅ローン＋固定資産税等＋保険＋修繕積立
まで含めて考える。
これが入居後の家計で後悔しないポイントです。
