家づくりを考えるとき、多くの方が最初に気になるのは「住宅ローンはいくら借りられるのか」という点ではないでしょうか。
しかし、本当に大切なのは、住宅ローンが通るかどうかではなく、子どもの教育費や毎月の生活費、車の買い替え、住宅修繕などを考えながら、家を建てた後も無理なく返していけるかということです。
今回は、42歳のご主人、39歳の奥さま、中学生と小学生のお子さま2人の4人家族をモデルに、土地購入から新築までの資金計画をシミュレーションしました。
現在検討している新築総額は3,800万円。自己資金400万円、住宅ローン3,400万円という計画です。
今回は「建築後にどれくらい現金を残せるのか」「教育費と住宅ローンが重なる時期に無理がないか」「光熱費削減分を繰上返済へ回すと何歳で完済できるか」を中心に確認します。
まず今回の診断結果
今回の診断結果は、
「条件調整型」
です。
これは、「新築できない」という意味ではありません。
現在の希望を生かしながら、建築後に残す現金と住宅ローンの完済年齢を少し調整することで、より安心して進めやすくなる計画という意味です。
現行の3,800万円案では、年間10万円の光熱費削減分を繰上返済へ回した場合、約74歳6か月で完済する試算となりました。
ヒアリングシートでは希望完済年齢を75歳としているため、この条件であれば75歳までの完済は見えてきます。
一方、さらに前倒しして70歳完済を目指す場合には、教育費が落ち着いた後から月約23,000円を追加で積み立てる必要があります。
今回の新築総額は3,800万円
現在の新築計画は、土地・造成・建物・外構・登記・住宅ローン諸費用などを含めて総額3,800万円です。
内訳は、土地関係1,200万円、造成・地盤関係200万円、建物本体2,050万円、地盤改良予備80万円、外構等150万円、ローン・登記・保険120万円となっています。
資金計画は、
自己資金400万円＋住宅ローン3,400万円＝3,800万円
となるため、建築資金そのものに不足はありません。
ただし、現在の預金600万円から自己資金400万円を使うと、建築後に残る現金は200万円です。
教育費、車の買い替え、住宅修繕、医療・介護費などを考えると、「建築資金が足りるか」だけでなく、家を建てた後にいくら残るかが重要になります。
現行3,800万円案と3,300万円調整案を比較
そこで今回は、現在の3,800万円案だけでなく、総額を3,300万円へ調整した場合も比較しました。
現行案では、総額3,800万円、自己資金400万円、住宅ローン3,400万円となり、建築後に残る現金は200万円です。
一方、3,300万円案では、土地価格の見直し、外構の一部後施工、建物面積の調整などを行い、自己資金を200万円に抑えることで、建築後現金400万円を残す考え方です。
つまり、3,300万円案は単純に「安い家にする」ということではなく、
家を建てた後に使えるお金を確保するための調整案
です。
住宅性能については、耐震・構造安全性、断熱、気密、換気など、完成後に変更しにくい部分はできるだけ守り、土地価格や面積、間取り、設備、外構などから調整していきます。
教育費のピークが新築後すぐにやってくる
今回のお子さまは13歳と10歳です。
そのため、新築後すぐに中学校・高校の教育費が重なる時期へ入ります。
今回のシミュレーションでは、公立小学校・公立中学校・公立高校を前提として、高校卒業までの教育費を計算しています。
暫定計算では、
第一子の高校卒業までが約381万円、第二子が約340万円、2人合計で約721万円となりました。
教育費のピークは2030年ごろで年間約118万円です。
今回の家づくりでは、まさに住宅ローン返済が始まった直後から教育費の負担が大きくなります。
だからこそ、建築直後から無理に繰上返済を増やすのではなく、教育費が大きい期間は現金を守り、教育費終了後に返済ペースを上げるという考え方が重要です。
なお、大学・短期大学・専門学校への進学費用は今回のシミュレーションには含めていません。
進学方針が決まった段階で、改めて資金計画を見直す必要があります。
35年ローンをそのまま返すと77歳完済
今回の住宅ローンは3,400万円・35年返済です。
42歳から35年間そのまま返済すると、契約上の完済年齢は、
77歳
になります。
金利は、当初5年間を1.5％、6年目から2.0％、11年目以降を2.5％として計算しています。
住宅ローンを考える際には「今の月返済額が払えるか」だけでなく、65歳以降に住宅ローンがどのくらい残っているのかまで確認することが大切です。
光熱費削減分を繰上返済に活用
現在の光熱費は年間約30万円、新築後は年間約20万円を想定しています。
年間の削減見込額は、
約10万円です。
月平均にすると約8,300円程度です。
この削減分を毎月の生活費の中で使ってしまうのではなく、専用口座へ積み立てます。
そして、積立額が50万円に達するごとに、期間短縮型の繰上返済を行います。
年間10万円ですので、単純計算では約5年間で50万円です。
大きな金額ではありませんが、長期間続けることで住宅ローンの完済時期を少しずつ前倒しできます。
返済方法によって完済年齢はどう変わる？
今回、繰上返済の方法をいくつか比較しました。
繰上返済を行わない場合は77歳完済です。
一方、年間10万円の光熱費削減分を繰上返済へ回すと、約74歳6か月まで短縮できる試算です。
さらに教育費が終了した後から追加積立を行うことで、完済年齢はさらに早まります。
今回、70歳までに完済するために必要な追加積立を逆算すると、
教育費終了後から月約23,000円
となりました。
つまり、教育費が大きい時期に無理をするのではなく、子どもの高校卒業後から家計を住宅ローン返済へ振り替える考え方です。
3,300万円案なら建築後の現金を400万円残せる
総額を3,300万円まで調整した場合、自己資金を200万円、住宅ローンを3,100万円とすることで、現在の預金600万円から400万円を建築後に残すことができます。
光熱費削減分だけを繰上返済へ回した場合の完済時期は、約74歳3か月です。
つまり、75歳完済を基準にするなら、この案でも十分に検討できます。
さらに70歳完済を目指す場合は、教育費終了後に、
月約21,000円
を追加積立する試算となりました。
現行3,800万円案では月約23,000円ですから、借入額を抑えることで毎月必要な追加積立額も少し小さくなります。
車・住宅修繕・医療費も忘れてはいけない
住宅ローン以外にも、将来の大きな支出があります。
今回の計画では、48歳・56歳・64歳で車を買い替え、それぞれ250万円。住宅修繕は59歳と69歳に各150万円。さらに医療・介護予備費として300万円を見込んでいます。
合計すると、
約1,350万円
の将来支出です。
そのため、住宅ローンを早く返すことだけを優先するのはおすすめできません。
車の買い替えや教育費、住宅修繕などが重なる年には、繰上返済を一時停止し、手元の現金を優先することも立派な資金計画です。
今回のおすすめ資金計画
今回の計画は、大きく3つの考え方に分けられます。
希望優先案
現在の希望をできるだけ維持し、総額3,800万円で進めます。
年間10万円の光熱費削減を繰上返済へ回すことで、約74歳6か月完済を目指します。
75歳完済を基準にするなら検討可能な案です。
ただし、建築後現金は200万円となります。
おすすめ標準案
総額を3,300万円へ調整し、自己資金を200万円、住宅ローンを3,100万円とします。
建築後現金を400万円残しながら、教育費終了後から月約21,000円を追加積立して70歳完済を目指します。
手元資金と完済年齢のバランスを考えると、今回最も検討しやすい案です。
安全重視案
総額は3,300万円へ調整しますが、70歳完済を無理に目指さず、教育費・車・修繕費などを優先します。
光熱費削減分だけを繰上返済へ回し、75歳までの完済を目指す考え方です。
住宅性能は簡単に削らない
予算を調整するときに、最初から「断熱性能を下げれば安くなります」と考えるのはおすすめしません。
耐震・構造安全性、断熱性能、気密性能、換気性能などは、完成後に変更することが難しい部分です。
そのため、予算調整が必要な場合は、
土地価格 → 建物面積 → 間取りの複雑さ → 設備 → 外構施工時期
など、後から調整しやすい部分を先に検討します。
まとめ｜「借りられる額」ではなく「返せる額」で考える
今回のＹ様邸の資金計画では、現行3,800万円案でも、75歳完済を基準にするなら新築を進められる可能性があります。
ただし、建築後に残る現金が200万円となるため、教育費や車、住宅修繕などを考えると余裕は大きくありません。
一方、総額を3,300万円まで調整すれば、建築後に400万円の現金を残しやすくなります。
70歳完済まで目指す場合には、教育費終了後から月約21,000円を追加積立するという具体的な目標も見えてきます。
家づくりは、住宅ローンが通るかどうかだけで決めるものではありません。
教育費を守る。
建築後の現金を残す。
車や住宅修繕に備える。
そして、老後まで無理なく返す。
これらを一緒に考えることが、本当の意味での住宅資金計画です。
デザインハウス久留米福岡では、**「いくら借りられるか」ではなく、「教育費を守りながら、いくらなら安心して返せるか」**という視点から、土地購入・新築・住宅ローンを一緒に整理しています。
建てる前に気づけた人が勝ち。
デザインハウス久留米福岡
土地購入からの新築資金相談
TEL：0120-921-580
※本シミュレーションは入力条件を基にした暫定計算です。住宅ローン審査、将来金利、光熱費削減効果を保証するものではありません。大学進学費、年金見込額、固定資産税、火災・地震保険、退職金等の未確認項目は正式資料確認後に再計算します。
