「安い土地を見つけた！ここなら予算内で家が建てられそう」
そんなとき、土地の地目を確認すると「田」や「畑」だった――。
価格が安い農地を見ると、お得な土地に感じるかもしれません。しかし、農地だからといって、購入後すぐに住宅を建てられるとは限りません。
農地に家を建てる場合は、農地転用だけでなく、その土地がある区域、農地区分、農振農用地に該当するか、接道、上下水道、開発・建築に関する条件などを総合的に確認する必要があります。
久留米市・筑後市・大木町周辺で土地探しをしている方にも、ぜひ知っておいていただきたいポイントです。
農地転用とは？
農地転用とは、田や畑などの農地を、住宅・駐車場・店舗・工場など、農地以外の用途に変更することです。
福岡県も、農地を住宅などの施設用地にする行為は農地転用に該当し、原則として事前の許可が必要と説明しています。一方、市街化区域内の農地については、農業委員会への事前の届出による仕組みがあります。(福岡県公式サイト)
ここで重要なのは、
「農地転用の手続きをすれば、どんな農地でも家を建てられる」わけではない
ということです。
農地法4条と5条は何が違う？
住宅用地を探している方が知っておきたいのが、農地法の第4条と第5条です。
簡単に整理すると、
- 4条：自分が所有する農地を自分で転用する
- 5条：売買など権利の移転・設定を伴って農地を転用する
という違いがあります。これから農地を購入して住宅を建てるケースでは、一般的に5条の手続きが関係してきます。(農林水産省)
そのため土地情報に「地目：田」「地目：畑」などと書かれていたら、価格だけで判断せず、住宅建築を目的とした転用が可能なのかを契約前に確認することが重要です。
市街化区域なら農地でも家を建てられる？
市街化区域内の農地については、農地転用は原則として「許可」ではなく、農業委員会への届出になります。
久留米市でも、市街化区域の農地を農地以外の用途に転用する場合、農地法4条・5条に基づく届出が必要とされています。(久留米市公式ウェブサイト)
一方、市街化区域以外の農地では、原則として農地転用の許可が必要です。久留米市も、農地の立地条件によって転用できるかどうかが変わるため、事前相談を案内しています。(久留米市公式ウェブサイト)
つまり、
「農地かどうか」だけでは判断できない。
「どこにある農地なのか」まで確認する。
ここが重要です。
特に注意したい「農振農用地」とは？
農地を住宅用地として検討するとき、特に慎重になりたいのが、**農業振興地域の農用地区域内にある農地、いわゆる「青地」**です。
農用地区域内農地は、優良な農地を守る目的から、農地転用が原則として認められません。(福岡県公式サイト)
住宅を建てるためには、条件によって「農振除外」と呼ばれる農用地区域から外す手続きが必要になる場合があります。
しかも、
「申請すれば必ず農振除外できる」というものではありません。
久留米市では、農振除外について法律上の要件をすべて満たす必要があり、農地転用許可や都市計画法上の開発許可、建築確認などの見込みも確認されます。さらに、市によると申出受付から手続き完了まで約1年を要するとされています。(久留米市公式ウェブサイト)
土地が安くても、住宅建築まで長期間かかる可能性があるわけです。
「農地転用できる」＝「家を建てられる」ではない
ここが今回、一番お伝えしたいポイントです。
農地転用が可能でも、それだけで住宅を建てられるとは限りません。
住宅を建築するためには、農地法以外にもさまざまな条件を確認する必要があります。
たとえば、
① 市街化区域か、市街化調整区域か
② 農振農用地に入っていないか
③ 農地転用が可能か
④ 建築できる土地なのか
⑤ 建築基準法上の道路に接しているか
⑥ 上下水道を利用できるか
⑦ 開発許可などが必要ではないか
⑧造成や地盤改良などに大きな費用がかからないか
などです。
久留米市でも、市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」とされ、開発行為について市街化区域より追加の立地基準があります。(久留米市公式ウェブサイト)
だからこそ、土地探しでは**「農地転用できますか？」だけで終わらせないこと**が重要です。
500万円の農地が、本当に安いとは限らない
たとえば、住宅用の土地が800万円、近くの農地が500万円だったとします。
一見すると、
「300万円安いから農地を買おう」
と思うかもしれません。
しかし、土地購入後に造成、給排水設備、道路関係の工事、地盤対策、各種申請などが必要になれば、追加費用が発生します。
結果として、
土地代は安かったのに、家を建てられる状態にするまでの総額では高くなった
ということも考えられます。
土地選びで比較するべきなのは、土地価格だけではありません。
土地価格＋住宅を建てられる状態にするまでの費用
で比較することが重要です。
宅建士の私なら契約前にここまで確認します
私なら、農地を住宅用地として検討する場合、まず都市計画・農地区分・農振農用地・農地転用・接道・上下水道・開発条件・造成費を確認します。
そして、
「農地転用できそうだから買う」
ではなく、
「この土地に、この住宅を、この予算とスケジュールで建てられるところまで確認できた」
という段階になってから判断します。
特に住宅ローンを利用する場合、土地だけ先に購入してしまい、その後になって想定していた住宅が建てられないとなれば、家づくり全体に大きな影響が出ます。
久留米市で農地を購入して家を建てる場合は？
久留米市は農地も多いため、土地探しの途中で田や畑を候補として目にすることがあります。
久留米市では、市街化区域内の農地転用は届出、市街化区域以外では許可が必要となるのが基本です。さらに農振農用地の場合には、農振除外が必要になるケースがあります。(久留米市公式ウェブサイト)
そのため久留米市周辺で農地を住宅用地として検討するときは、土地を契約してから調べるのではなく、購入前に住宅会社や不動産会社、行政窓口などと確認を進めることをおすすめします。
よくある質問｜農地に家を建てるQ&A
- 農地を買えば、すぐ家を建てられますか？
必ずしも建てられません。
農地転用に加えて、都市計画、農振農用地、接道、開発・建築条件などの確認が必要です。
- 市街化区域の農地でも農地転用は必要ですか？
必要です。ただし市街化区域内では、原則として農業委員会への届出という仕組みになります。(福岡県公式サイト)
- 市街化調整区域の農地なら家を建てられませんか？
一律に建築不可というわけではありませんが、農地転用に加え、都市計画法上の立地・開発条件などを確認する必要があります。土地ごとの事前確認が重要です。(久留米市公式ウェブサイト)
- 農振農用地でも住宅を建てられますか？
農用地区域内農地の転用は原則不許可です。条件を満たして農振除外などが可能なケースもありますが、必ずできるわけではありません。(福岡県公式サイト)
- 安い農地はお買い得ですか？
土地価格だけでは判断できません。農地転用、造成、給排水、接道、地盤、開発などを含め、住宅を建てられる状態にするまでの総額で比較することが重要です。
まとめ｜農地は「転用できる？」ではなく「家を建てられる？」まで確認
農地を見つけたときに確認するべきなのは、
「農地転用できますか？」
だけではありません。
本当に重要なのは、
「この土地を購入して、希望する家を実際に建てられるのか？」
というところまで確認することです。
土地価格が安いという理由だけで契約を急がず、市街化区域・市街化調整区域、農振農用地、農地転用、接道、上下水道、開発条件、造成費まで調べてから判断しましょう。 動画もチェックしてください。
