【背景と概要】
「古い家はボロいから固定資産税が安かったけれど、建て替えたら最新の家になって税金が跳ね上がるのではないか」という不安はもっともです。確かに、建物の固定資産税は新しくなるため一時的に高くなりますが、国は新築一戸建てに対して強力な「軽減措置」を設けています。この仕組みと、軽減期間が切れるタイミング（いわゆる税金の補正）を知っておかないと、数年後に固定資産税の請求書を見て驚くことになります。
【新築一戸建ての固定資産税軽減措置とは】
新築された住宅が一定の要件（床面積50㎡以上280㎡以下など）を満たす場合、「新たに課税されることとなった年度から3年間」、建物部分の固定資産税が「半分（2分の1）」に減額されます。
さらに、その家が国の基準を満たした「長期優良住宅」の認定を受けている場合は、この半分に減額される期間が「5年間」に延長されます。
- 例：本来の建物固定資産税が年20万円の場合
- 一般の新築住宅：1〜3年目は「10万円」、4年目から「20万円（経年減価により多少は下がります）」
- 長期優良住宅：1〜5年目は「10万円」、6年目から「20万円」
【土地の固定資産税はどうなるか】
土地に関しては、建て替え前後で「住宅用地の特例」が継続するため、原則として大幅に高くなることはありません（200平方メートル以下の部分は評価額の6分の1に軽減）。
ただし、「古い家を解体して、1月1日（賦課期日）の時点でまだ新しい家が着工していない（ただの更地になっている）」場合、住宅用地の特例が外れてしまい、その年の土地の固定資産税が最大6倍に跳ね上がるという罠があります。解体から着工のスケジュールが年をまたぐ場合は、一定の「建て替え中の特例」の要件を満たしているか、市役所の資産税課に確認しておくことが必須です。
【シニアの建て替えにおける税額予測】
建て替え後の固定資産税は、一般的に「木造平屋・2階建て」であれば、当初の数年間は年間10万〜15万円程度、軽減が切れた後で15万〜20万円程度になるケースが多いです（ハウスメーカーの軽量鉄骨造などは評価が高くなりやすいため、さらに2〜3割高くなります）。老後の年金収入からこの固定資産税を毎年支払い続けられるか、建て替え前にハウスメーカーから概算の固定資産税シミュレーションを提出してもらい、ライフプランに組み込んでおきましょう。
