「第一種低層住居専用地域は、静かな住宅街だから家を建てるには一番いい地域ですか？」
土地情報を見ていると、
「第一種低層住居専用地域」
という言葉を見かけることがあります。
名前のとおり、
低層住宅を中心とした良好な住環境を守ることを目的とした用途地域
です。
そのため、
「静かな住宅街に住みたい」
という方にとって魅力的なエリアになることがあります。
一方で、
建物の高さや建て方などに制限がある場合がある
ということも知っておく必要があります。
低層住宅を中心とした地域
第一種低層住居専用地域では、低層住宅を中心とした街並みを守るため、建てられる建物の用途などに制限があります。
その結果、
戸建住宅が多い。
比較的落ち着いた街並みになりやすい。
大規模な建物が建ちにくい。
といった特徴があります。
ただし、
「第一種低層住居専用地域＝必ず静か」
という意味ではありません。
交通量。
学校。
公園。
周辺道路。
などによって生活環境は変わりますので、現地確認も必要です。
高さに制限がある
第一種低層住居専用地域で特に確認したいのが、
建物の高さに関する制限です。
地域によって都市計画で定められた高さの上限があります。
そのほかにも、
北側斜線。
道路斜線。
などが建物形状に関係することがあります。
そのため、
「3階建てにしたい」
「大きな屋根の家にしたい」
「高い天井やロフトを作りたい」
という場合には、
希望する建物が計画できるか土地契約前に確認する
ことが大切です。
建ぺい率・容積率も確認する
第一種低層住居専用地域では、地域によって比較的低い建ぺい率・容積率が指定されていることがあります。
例えば、
土地は広い。
でも建ぺい率が低い。
となれば、土地いっぱいに建物を広げることはできません。
特に、
平屋を希望する場合は建ぺい率が重要です。
土地60坪だから30坪の平屋は大丈夫。
と坪数だけで判断せず、実際に建物を配置して確認してください。
敷地境界から離す必要がある場合も
地域によっては、
外壁などを敷地境界線から一定距離離す必要がある場合があります。
例えば土地の間口が狭い場合、この制限が建物の横幅に影響する可能性があります。
土地面積だけを見れば十分なのに、
実際に建物を配置すると、
「思ったより横幅が取れない」
ということも考えられます。
だから、
土地面積だけではなく、建築できる範囲を見る
ことが重要です。
日当たりを守るための制限もある
低層住宅地では、周辺の住環境を守るため、
建物の高さや形に関する制限が設けられています。
これは自分の家にとって制限になる一方、
隣に極端に高い建物が建ちにくいというメリットにもつながります。
土地選びでは、
「制限が多い＝悪い」
ではありません。
その制限によって、
どんな住環境が守られているのか
まで考えると分かりやすくなります。
よくある失敗例
静かな住宅街で70坪の土地を発見。
土地も広いので、
「将来は二世帯住宅や大きな3階建ても考えられる」
と思って購入。
ところが具体的に設計を始めると、
高さ。
建ぺい率。
容積率。
境界からの距離。
などの条件を考える必要があり、想像していた建物が難しいことが分かった。
土地が広い＝何でも建てられる
ではありません。
原因
用途地域を「住宅が建てられるかどうか」だけで見てしまったことです。
用途地域には、
街の環境を守る役割と同時に、
建物計画に関係するさまざまなルールがあります。
土地選びでの考え方
第一種低層住居専用地域なら、
① 建ぺい率
↓
② 容積率
↓
③ 建物高さ
↓
④ 北側斜線など
↓
⑤ 境界からの距離に関する制限
↓
⑥ その他の地区独自のルール
↓
⑦ 希望する住宅を実際に配置
という順番で確認します。
後悔しないためのチェックポイント
- 用途地域を確認したか
- 建ぺい率・容積率を確認したか
- 高さの上限を確認したか
- 斜線制限を確認したか
- 境界からの距離を確認したか
- 地域独自のルールを確認したか
- 希望する建物プランで確認したか
まとめ
第一種低層住居専用地域は、
低層住宅を中心とした住環境を守るための地域です。
落ち着いた住宅地になりやすい一方、
建物の高さ。
建ぺい率。
容積率。
境界からの距離。
などに注意が必要です。
大切なのは、
「住環境が良さそうだから買う」だけでなく、「自分たちの希望する家が建てられるか」を確認すること。
用途地域は、
暮らしやすさと建築制限の両方を見る。
これがポイントです。
