「私道ですが、今も普通にみんな通っています。それなら通行については問題ないですよね？」
私道に面した土地を購入するとき、
「今、通れているから大丈夫」
と考えてしまう方は少なくありません。
確かに、現在の所有者や近隣住民が長年その私道を利用しているケースもあります。
しかし土地を購入するのであれば、
「実際に通っている」という事実だけではなく、「どのような権利関係で通行しているのか」
まで確認することが大切です。
特に私道持分がない土地では、通行について慎重に確認しておきたいところです。
「通れる」と「通る権利が整理されている」は違う
例えば、自宅から公道へ出るために他人が所有する私道を通る土地があったとします。
現在は、
住民が徒歩で通っている。
車も通っている。
宅配便も入っている。
一見すると何の問題もありません。
しかし土地購入では、
「今まで通っているから、これからも同じ条件で通れるだろう」
だけで判断しないことが重要です。
誰が私道を所有しているのか。
購入する土地に私道持分があるのか。
通行についてどのような権利関係になっているのか。
こうした内容を確認します。
車も通れるのか確認する
「通行できる」といっても、
徒歩での通行と車両での通行を同じように考えないこと
も重要です。
家を建てれば、
自家用車。
宅配車。
引っ越しトラック。
建築工事車両。
将来のリフォーム工事車両。
などが出入りします。
特に注文住宅では、大きな工事車両が入る可能性があります。
そのため、
日常生活だけではなく、新築・修繕・建替えまで考えて道路を確認する
必要があります。
私道持分があっても確認は必要
前回お話ししたように、私道では持分の有無が重要です。
しかし、
「私道持分がある＝道路について何も確認しなくていい」
ということでもありません。
共有者が複数いる場合には、
道路の利用状況。
管理方法。
修繕。
掘削。
などについて確認しておいたほうが安心です。
私道は、
所有関係と利用関係の両方を見る
ことがポイントです。
住宅ローンも一緒に確認する
私道に面した土地では、
道路の権利関係が住宅ローンの審査で確認される場合があります。
特に、
私道持分がない。
第三者所有の道路を通らなければ公道へ出られない。
通行関係が明確ではない。
といった土地では、金融機関が慎重に判断する可能性があります。
そのため、
土地を契約する前に、道路関係の資料を金融機関にも確認してもらう
ことをおすすめします。
「建物は建てられる」
だけではなく、
「予定している住宅ローンも利用できる」
ところまで確認することが大切です。
よくある失敗例
相場より安い土地を発見。
私道持分はなかったものの、周囲の家も普通に道路を利用している。
「何十年もみんな通っているなら大丈夫でしょう」
と思って購入を進めた。
ところが住宅ローンや建築計画を進める段階で、
私道所有者は誰なのか。
通行についてどうなっているのか。
車両通行はどうなのか。
などの追加確認が必要になった。
こうした問題は、土地を購入してからではなく、契約前に整理しておきたいところです。
原因
「実際に通っていること」と「権利関係が整理されていること」を同じだと考えてしまったことです。
土地は何十年も所有します。
さらに将来、子どもが相続したり、第三者へ売却したりする可能性もあります。
だから、
「今問題ない」
だけではなく、
「将来も安心して使える状態か」
まで考えることが重要です。
土地選びでの考え方
私道に面した土地なら、
① 建築基準法上の道路か
↓
② 道路種別は何か
↓
③ 私道所有者・持分はどうなっているか
↓
④ 通行についてどうなっているか
↓
⑤ 車両通行も問題ないか
↓
⑥ 住宅ローンに問題はないか
という順番で確認すると分かりやすくなります。
そして私道持分がないのであれば、
持分を取得できないか
についても併せて確認しておきましょう。
後悔しないためのチェックポイント
- 私道所有者を確認したか
- 私道持分を確認したか
- 持分取得の可能性を確認したか
- 通行について確認したか
- 車両通行について確認したか
- 建築工事車両も通行できるか
- 金融機関にも事前確認したか
まとめ
私道で大切なのは、
「今、通れるか」だけではありません。
重要なのは、
どのような権利関係で道路を利用しているのか。
さらに、
徒歩。
車。
建築工事。
将来の建替え。
売却。
まで考えることです。
私道に面した土地ほど、
現在の利用状況ではなく、権利関係を確認してから契約する。
これが後悔を防ぐポイントです。
